マン管 マンション管理関係法令 問33：マンション建替え円滑化法

権利変換計画には、従前の建物（旧マンション）の区分所有権者が新築建物のどの専有部分をどの価額で取得するかが定められます。権利変換計画は都道府県知事等の認可が必要であり、総会の特別多数決（組合員及び議決権の各5分の4以上）を経ます。正答はウです。

権利変換計画（建替え円滑化法）の内容として、①従前の区分所有権・敷地利用権の評価、②新築建物の専有部分の取得先（各組合員が取得する部屋の場所・面積・価額）、③補償金の額（権利変換を希望しない者への現金支払い）、④権利変換期日が含まれます（ウは正しい）。権利変換計画の確定には、①総会議決（建替え円滑化法27条7号・組合員の議決権及び持分割合の各5分の4以上の特別多数決）、②都道府県知事等の認可が必要です（アの「認可不要」は誤り）。イは議決要件・認可手続きの記述は正しい部分があるものの、「権利変換計画の本質的な内容（誰がどの専有部分をどの価額で取得するかの定め）」を選択肢の中心的説明として挙げていない点で、最も適切な記述とは言えません。エは「異議申出により退出・補償金で退出」という記述になっていますが、権利変換計画に対する異議は審査手続きであり、自動的退出ではないため誤り（権利変換を希望しない者は権利変換計画上の補償金を受領するという形になります）。最も正確に権利変換計画の本質を述べているのはウであり正答はウです。

権利変換計画は建替え事業の核心であり、従前の権利関係（区分所有権・敷地利用権・抵当権等）を新建物における権利関係に変換する「一括変換」の仕組みです。権利変換計画の記載事項（建替え円滑化法58条1項各号）は詳細であり、①組合員ごとの従前の権利の種類・内容・価額、②組合員ごとの権利変換後の新建物の専有部分の場所・規模・面積・価額、③組合員ごとの補償金（清算金）の額、④権利変換期日（権利変換が効力を生じる日付）、⑤新建物の共用部分の取り扱い、⑥借家権者への対応が含まれます。権利変換計画の総会議決要件は「組合員の議決権及び持分割合の各5分の4以上の多数決」（建替え円滑化法27条7号・30条3項）であり、区分所有法の建替え決議（5分の4以上）と同一水準のハードルが設定されています。認可申請には借家権者・担保権者等の関係権利者への通知・縦覧手続き（59条〜）が必要であり、異議申出への対応（60条）として組合は計画変更または異議申出者への収用手続きへの誘導が行われます。権利変換計画認可後、権利変換期日において従前の権利は消滅し新建物の権利が成立します（70条）。