マン管 マンション管理関係法令 問34：マンション建替え円滑化法

容積率の特例は「特定要除却認定」を受けたマンションに適用される制度であり、すべての建替えに自動適用されるわけではありません。耐震性不足・外壁剥落危険・火災安全性不足等の要件を満たして認定を受けた場合に、都市計画の容積率を超えた建替えが許容される場合があります。「居住不能な完全老朽化」は要件ではなく、区分所有者の無負担建替えも保証されていません。正答はイです。

建替え円滑化法102条以下の「特定要除却認定」は、①耐震性不足（旧耐震基準適合・地震により区分所有者の生命等に危害）、②外壁等の剥落危険性（コンクリートの剥落等により道路通行者等に危害）、③火災安全性不足（消防設備が現行基準不適合で大規模火災危険）の3要件いずれかを満たすマンションについて、都道府県知事等が認定を行う制度です（102条各号）。認定を受けたマンションについて容積率の特例が適用されます（105条・建築基準法56条の2等の特例）。アの「自動適用・1.5倍」は誤り。ウの「居住不能・完全老朽化」は特定要除却認定の要件ではありません（耐震性不足・外壁危険・火災危険）。エの「区分所有者の無負担建替え保証」は保証規定なし。正答はイです。

特定要除却認定マンションに係る容積率の特例（建替え円滑化法105条・建築基準法特例）は、2014年（平成26年）の同法改正で導入された重要制度です。制度の論理は「危険な老朽マンションを早期に建替えるためには、容積率アップによる床面積増加→増加床の分譲・賃貸による事業収益→区分所有者負担軽減というビジネスモデルが必要」という政策判断に基づきます。容積率特例の付与方法は自治体の裁量であり、都市計画や地区計画の活用により容積率を緩和する手法がとられます（建築基準法59条の2・総合設計制度との連携を含む）。2022年改正（後述の敷地分割制度）ではさらに容積率特例の活用場面が拡大されています。特定要除却認定の3要件（耐震性不足・外壁剥落・火災危険）は試験頻出であり、「完全老朽化・居住不能」という誤り選択肢が繰り返し出題されます。また容積率特例は「権利変換型建替え」だけでなく「敷地売却」「敷地分割」にも適用される点（建替え円滑化法105条の準用規定）が2022年改正以降の新論点です。マン管試験では特定要除却認定の要件・効果（容積率特例の付与主体・方法）を正確に押さえることが高得点の鍵です。