マン管 マンション管理関係法令 問35：マンション建替え円滑化法

マンション敷地売却決議の要件は区分所有者及び議決権の各5分の4以上です。4分の3ではなく5分の4という高いハードルが設定されています。建替え決議と同じ5分の4以上を要求する重大決議です。正答はイです。

建替え円滑化法108条は「マンション敷地売却決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数決で行う」と規定します。イが正答です。アの「4分の3以上」は権利変換計画の総会議決要件であり敷地売却決議要件ではないため誤り。ウは特定要除却認定の3要件すべてを対象としており（外壁・火災危険も含む）「耐震性不足のみ」は誤り。エについて、区分所有者は分配金受取と退去が原則ですが、敷地売却決議に反対した区分所有者への売渡し請求・買取りの手続きがあり「すべての者が退去」という表現は不正確な場合があります。正答はイです。

マンション敷地売却制度（建替え円滑化法108条〜120条）は2014年改正で創設された制度であり、特定要除却認定を受けた危険マンションの敷地を不動産業者・デベロッパー等に一括売却し、区分所有者は代金の分配を受けて退去する方式です。「建替えではなく売却して解体」というアプローチにより、建替え後の再入居を希望しない高齢区分所有者・賃貸目的区分所有者にとって現実的な選択肢となります。決議要件（5分の4以上）は建替え決議と同一水準に設定されており、区分所有者の生活権に係わる重大決議として高いハードルが課されています。敷地売却決議の成立後の手続きは①マンション敷地売却組合の設立認可（118条）→②買受計画の認定申請（買受業者）→③認定・承認→④売却（売買契約）→⑤分配金の支払い→⑥建物解体・敷地引渡しという流れです。分配金の算定は、区分所有権・敷地利用権の持分割合に応じた売却代金の按分が基本ですが、立地・間取り・専有面積等による評価差額を加味した案分も可能です。2022年改正（敷地分割制度）との違いとして、「敷地売却は1棟丸ごとの売却」「敷地分割は複数棟団地内の一部棟の分割売却・再生」という対比を整理してください。