マン管 マンション管理関係法令 問36｜敷地分割の前提となる団地建物所有者集会の特例

要除却等認定を受けた場合、要除却等認定マンションの敷地の共有者である特定団地建物所有者は、再生円滑化法及び区分所有法の定めるところにより団地建物所有者集会を開くことができます（163条の62）。この集会は要除却等認定を前提とし、団地（複数棟）を対象とする制度です。敷地分割決議は、特定団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で行います（163条の63第1項）。5分の4ではありません。正答はウです。

163条の62は「要除却等認定を受けた場合においては、団地内建物を構成する要除却等認定マンションの敷地の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者（特定団地建物所有者）は、この法律及び区分所有法の定めるところにより、団地建物所有者集会を開くことができる」と規定しており、ウはこれと一致する正しい記述です。アについて、条文は「要除却等認定を受けた場合」を前提としており、任意の申し合わせのみでは足りないため誤りです。イについて、この制度は「団地内建物」を前提とする条文であり、複数棟からなる団地を対象とする制度であるため、単棟型マンションのみに適用されるとする記述は誤りです。エについて、163条の63第1項は、要除却等認定を受けた場合に、団地建物所有者集会において「特定団地建物所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各四分の三以上の多数」で敷地分割決議をすることができると定めています。「各5分の4以上」は誤りです。正答はウです。

敷地分割（2条1項27号）は、団地建物所有者の共有に属する団地内建物の敷地又はその借地権を分割することです。複数棟が一つの敷地を共有する団地で、要除却等認定を受けた棟の除却を進めやすくするための制度です。163条の62は、要除却等認定を受けた場合に、要除却等認定マンションの敷地の共有者である団地建物所有者（特定団地建物所有者）が、この法律及び区分所有法の定めるところにより団地建物所有者集会を開けるとしています。区分所有法の団地の集会の枠組み（66条で準用する34条）を使いつつ、敷地分割に固有の決議要件・手続は163条の63が上乗せする構造です。163条の63の主な内容は次のとおりです。①決議要件は特定団地建物所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各4分の3以上（1項）。②被災区分所有法の政令で定める災害で大規模一部滅失をし、かつ要除却等認定を受けたマンションの除却のためであれば、政令で定める期間に限り3分の2（2項）。③議決権は規約に別段の定めがあっても、敷地又は借地権の共有持分の割合による（3項）。④除却マンション敷地・非除却マンション敷地となるべき区域、分割後の土地の帰属、費用の概算額と分担、駐車場・集会所などの共同利用施設の管理・使用などを決議で定める（4項）。⑤招集通知は会日の少なくとも2か月前、説明会は1か月前まで（6項・8項）。⑥決議に賛成した者は敷地分割を行う旨の合意をしたものとみなされる（11項）。前提となる要除却等認定（163条の56）は、耐震性・防火性・外壁等の剝落・配管設備の劣化・バリアフリーのいずれかの基準に該当する場合に特定行政庁が行うもので、単に古いというだけでは受けられません。マン管試験では、認定→団地建物所有者集会→敷地分割決議という順序と、各段階の根拠条文・数値（4分の3、議決権は敷地の共有持分割合）を整理しておくことが重要です。