マン管 マンション管理関係法令 問36：マンション建替え円滑化法

敷地分割制度は2022年改正で新設された制度で、団地内の老朽化した一部の棟（特定要除却認定を受けたもの）を敷地ごと切り分けて売却・再生できる制度です。団地の集会で5分の4以上の賛成が必要です。1棟単独マンションの制度ではなく、特定要除却認定が前提です。正答はイです。

建替え円滑化法121条〜136条（2022年改正で新設）の敷地分割制度は、①対象：複数棟が存在する団地型マンション内に特定要除却認定を受けた棟が含まれる場合、②内容：特定要除却認定を受けた棟（要除却建物）の占める敷地部分を団地敷地から分割し、売却・除却・建替えを可能にする、③決議要件：団地の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数決による「敷地分割決議」が必要です。アの「任意の合意のみ・特別多数決不要」は誤り。ウの「特定要除却認定不要・汎用」は誤り（特定要除却認定が前提）。エの「自動的な新管理組合形成」は誤り（分割後の管理体制は別途手続きが必要）。正答はイです。

敷地分割制度（建替え円滑化法121条〜）は2022年改正（同年11月施行）の最重要新制度であり、マン管試験2023年以降の必須新論点です。制度の政策的背景として、日本の団地型マンションでは複数棟が同一敷地を共有しており、一部の棟が老朽化・危険化しても、敷地全体の合意がなければ建替え・除却ができないという「団地の建替え困難問題」がありました。敷地分割制度はこの課題を解決するため、①特定要除却認定を受けた要除却建物が存在する、②団地の5分の4以上の多数決による「敷地分割決議」を経る、③「分割実施マンション」（要除却建物部分）と「残存マンション」（他の棟部分）に敷地を分割する、④要除却建物棟の区分所有者が「敷地分割組合」を設立し、売却・除却・建替えを実施するという手順で進みます。敷地分割決議の5分の4以上という要件は、建替え決議・敷地売却決議と同一水準であり、残存棟の区分所有者を含む全団地での高い合意形成を要求します。「個別利用区」（各棟が使用する敷地の部分）の概念が分割の前提となり、個別利用区の設定・確定が敷地分割計画の核心です。マン管試験では「敷地分割は1棟のみか団地か」「特定要除却認定の要否」「5分の4要件」が最重要確認ポイントです。