マン管 マンション管理関係法令 問37：マンション建替え円滑化法

個別利用区は、団地の敷地分割制度において各棟が占有・利用する敷地部分として定める区域です。敷地分割の「切り分け」の基礎単位となる概念です。専用使用権（規約に基づくバルコニー等の使用権）とは別の概念であり、自動設定もされません。正答はイです。

建替え円滑化法において「個別利用区」（同法2条15号）は「団地内建物の敷地のうち当該建物の区分所有者が専用的に利用している部分」と定義されます。敷地分割制度（121条以下）では、敷地分割決議において各棟ごとの個別利用区を定め、分割後に各棟が独立した敷地を保有する（または保有の権原を持つ）形とします。イは正しい記述です。アは「共用部分の範囲」としており敷地とは異なる点で誤り。ウは「専用使用権と同義」とする点で誤り（別概念）。エの「自動設定・登記なし対抗可」は誤り（個別利用区は敷地分割決議・登記によって設定される）。正答はイです。

個別利用区（建替え円滑化法2条15号）の概念は、2022年改正で敷地分割制度が創設されたことに伴い導入された新概念です。団地型マンションでは複数棟が一つの敷地を共有（地上権・所有権の共有）しており、各棟の区分所有者が「どの部分の敷地を実質的に使っているか」を法的に明確化する必要があります。個別利用区は各棟が「専用的に利用している敷地部分」を指し、例えば①各棟の建物が直接立地している部分、②各棟専用のアプローチ・植栽エリア等が含まれ得ます。一方、複数棟が共用する道路・広場等は「共用利用区（特定個別利用区以外の部分）」として扱われます。敷地分割決議では各棟の個別利用区を確定し、分割後に分割実施マンション（要除却棟）の区分所有者が個別利用区の所有権を取得、残存マンションの区分所有者は残りの敷地を引き続き共有するという権利変動が生じます。個別利用区の確定が困難な場合（各棟の利用状況が入り組んでいる等）が実務上の課題であり、土地家屋調査士・測量士の専門的支援が必要です。マン管試験では個別利用区の定義と敷地分割との関係が問われます。