マン管 マンション管理関係法令 問40｜借家権者の権利取得の時期と申出制度

借家権を有していた者（被請求借家権者を除く）は、権利変換期日ではなく「建築工事又は更新工事の完了の公告の日」に、権利変換計画の定めに従って再生後マンションの部分について借家権を取得します（71条3項）。借家権の取得を希望しない場合は、公告の日から30日以内に施行者に申し出ることができ（56条3項）、旧借家契約がそのまま自動的に存続するわけでもありません。正答はイです。

71条3項は「被請求借家権者以外の再生前マンションについて借家権を有していた者（その者が更に借家権を設定していたときは、その借家権の設定を受けた者）は、第八十一条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、再生後マンションの部分について借家権を取得する」と定めており、イはこれと一致する正しい記述です。アについて、借家権の取得時期は権利変換期日ではなく建築工事等の完了の公告の日であるため誤りです。ウについて、56条3項は、被請求借家権者以外の再生前マンションについて借家権を有する者は、同条1項の期間内（組合設立認可の公告等があった日から起算して30日以内）に、施行者に対し71条3項による借家権の取得を希望しない旨を申し出ることができると定めています。「申し出ることはできない」は誤りです。エについて、借家権者の権利は権利変換計画の定めに従って新たに取得されるものであり、旧借家契約がそのまま当然に存続する仕組みではないため誤りです。正答はイです。

借家権者の権利取得の仕組みは、区分所有権者の権利変換と時間軸が異なる点に注意が必要です。71条1項・2項により、再生前マンションは権利変換期日に施行者に帰属し、区分所有権以外の権利は原則として消滅しますが、区分所有権者が取得する再生後マンションの区分所有権自体は「建築工事又は更新工事の完了の公告の日」（つまり建物が実際に完成した後）に取得されます。71条3項の借家権者の借家権取得も、これと同じく建築工事等の完了の公告の日を基準としており、権利変換期日に再生後マンションの借家権を取得するわけではありません。申出の制度は、区分所有権者等と借家権者で内容が異なります。区分所有権者・敷地利用権者などは、権利の変換を希望せず、自己の権利に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができます（56条1項）。借家権者（被請求借家権者を除く）は、71条3項による借家権の取得を希望しない旨を申し出ることができます（56条3項）。どちらも14条1項の公告（組合設立認可の公告）などがあった日から起算して30日以内に、書面で行います（56条1項・3項・7項）。なお「被請求借家権者」とは、15条の2第1項や区分所有法64条の2第1項などによる請求を受けた借家権者で、71条3項の借家権取得の対象から外れます。マン管試験では、区分所有権の取得時期（建築工事等の完了の公告の日）と権利変換期日（従前の権利が施行者に帰属する日）という2つの異なる基準日を混同させる出題が典型的であり、両者を正確に区別することが得点につながります。