マン管 マンション管理関係法令 問40：マンション建替え円滑化法

建替え事業において借家権者（賃借人）は権利変換計画に組み込まれ、新建物への借家権取得の申出ができます。建替え決議の議決権はなく、補償金は法定額ではなく当事者間の交渉で決まります。正答はイです。

建替え円滑化法71条〜73条は借家権者の権利保護を規定します。権利変換計画において、旧建物の借家権者は①新建物への借家権取得（申出により）または②補償金の受取（退去）のいずれかを選択できます（71条）。イは正しい記述です。アの「一切組み込まれない」は誤り（71条が組み込みを規定）。ウの「建替え決議の議決権」は誤り（区分所有者のみが議決権を持つ・借家権者は区分所有者ではない）。エの「法定補償額」は誤り（補償額は当事者間交渉または法的手続きによる）。正答はイです。

建替え事業と借家権者の関係は、借地借家法（正当事由・立退き料）と建替え円滑化法（権利変換計画への組み込み）の二本立ての規律を受けます。建替え円滑化法71条は、旧建物の賃貸人（区分所有者）が権利変換計画に借家権者の新建物への借家権取得を記載することで、借家権者が新建物の賃借権（新借家権）を取得できる仕組みを設けています。この申出手続きは、権利変換計画の認可申請前に借家権者が組合に対して「新建物で引き続き賃借したい」旨を書面で申し出ることにより行います（71条1項）。申出がない場合、借家権者は補償金（立退き料）を受け取って退去することになります。補償金の額は借地借家法28条の「正当事由」の有無・強弱・立退き料の相場（東京地裁等の実務基準）を踏まえて算定されます。建替え事業における立退き交渉は時間・費用の面で建替え事業全体のネックになることが多く、事前の借家人対策（説明会・誠意ある交渉）が円滑な建替え推進の鍵となります。マン管試験では「借家権者が建替え決議に参加できるか（できない）」「新建物への借家権取得の方法（申出）」が確認問題として出題されます。