マン管 マンション管理関係法令 問41｜建替え決議に関する合意のみなし規定

区分所有法64条は、建替え決議に賛成した区分所有者、建替えに参加する旨を回答した区分所有者、及び区分所有権や敷地利用権を買い受けた買受指定者（これらの承継人を含む）について、建替えを行う旨の合意をしたものとみなすと定めています。決議に反対した区分所有者の承継人が当然に合意したものとみなされるわけではありません。正答はウです。

64条は「建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者（これらの者の承継人を含む。）は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす」と定めており、ウはこれと一致する正しい記述です。アについて、64条がみなし合意の対象とするのは賛成者・参加回答者・買受指定者及びその承継人であり、単に決議に反対した者の承継人であるだけでは対象とならないため誤りです。イについて、条文は「参加する旨を回答した」ことによって合意をしたものとみなすと定めており、別途の契約締結は要件とされていないため誤りです。エについて、条文は買受指定者も明示的にみなし合意の対象に含めているため誤りです。正答はウです。

64条のみなし合意は、建替え決議という集会の多数決の結果を、建替えに加わる者どうしの合意に置き換える規定です。建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上で成立します（62条1項）。耐震性の基準不適合など62条2項各号に該当するときは各4分の3以上です。決議に賛成した区分所有者や、その後に参加する旨を回答した区分所有者は、法律上「合意をしたもの」とみなされるので、個別に契約を結び直さなくても建替えの合意関係が成立します。建替え決議に賛成しなかった区分所有者には、集会を招集した者が参加するか否かの回答を書面で催告します（63条1項）。回答期間は催告を受けた日から2か月以内で、期間内に回答しなければ参加しない旨を回答したものとみなされます（63条3項・4項）。参加しない者に対しては、賛成者・参加回答者又は買受指定者が区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求できます（63条5項）。買受指定者とは、賛成者・参加回答者の全員の合意により、区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者で、買い受けた買受指定者もみなし合意の対象になります。一方、参加しない旨を回答した区分所有者の承継人は、64条の列挙に当たらないため、単に承継したというだけではみなし合意の対象になりません。このみなし合意をした者は、再生円滑化法9条1項1号で「再生合意者」とされ、5人以上共同してマンション再生組合の設立を申請できる出発点になります。マン管試験では、みなし合意の対象者（賛成者・参加回答者・買い受けた買受指定者及びそれらの承継人）の範囲を正確に区別できるかが問われます。