マン管 マンション管理関係法令 問42：マンション建替え円滑化法

団地の一括建替え決議は「団地全体で5分の4以上かつ各棟ごとに3分の2以上」という二段階の要件を満たす必要があります。団地全体だけ、または棟ごとだけではなく両方の要件を充足しなければなりません。正答はイです。

区分所有法70条は一括建替え決議について「団地建物所有者及び議決権の各5分の4以上の多数決」に加え、「各団地内建物ごとに区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数」という二重要件を規定します（70条1項）。アは棟ごとの3分の2要件を欠いており誤り。ウの「全員同意」は誤り（多数決制）。エは耐震性不足に限定せず、一般的な老朽化等でも一括建替え決議は可能なため誤り。正答はイです。単棟の建替え決議（62条・5分の4のみ）と比較して、一括建替えは「団地全体5分の4＋各棟3分の2」という複合要件である点が試験の核心です。

一括建替え決議制度（区分所有法70条）は、複数棟が存在する団地全体を一括して建替えることを可能にする制度です。単棟建替え（62条・5分の4以上）より複雑な要件が設けられているのは、一棟建替えは当該棟の区分所有者のみの問題であるのに対し、一括建替えは団地内の複数の建物・多数の区分所有者の権利を同時に変動させる影響の大きさを反映しています。「団地全体5分の4以上かつ各棟3分の2以上」という二重要件の論理は、①団地全体レベルでの圧倒的多数の合意（5分の4）、②各棟レベルでの相当程度の合意（3分の2）を両立させることで、少数反対者の権利保護と建替え事業の推進を両立させる設計です。棟ごとの3分の2要件を満たさない棟（反対者が3分の1超）がある場合、その棟を除いて他の棟のみで建替え決議（単棟62条）を行う「部分建替え」も選択肢となります。この場合、建替えに参加しない棟の区分所有者の権利は維持され、団地敷地の持分も按分管理が必要になるため、法的に複雑な処理が生じます。建替え円滑化法は一括建替え決議を前提とした組合設立（一括建替え組合）にも対応しています。マン管試験では「5分の4＋3分の2」という数値の正確な暗記が最重要です。