マン管 マンション管理関係法令 問42｜団地内の一括建替え決議の議決要件

一括建替え決議は、団地内建物の全部が専有部分のある建物で、敷地が区分所有者の共有に属する場合に、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で行うことができますが、いずれかの棟で区分所有者又は議決権の3分の1を超える反対があると決議できません（70条1項）。一定の場合は要件が4分の3に緩和され（70条2項）、決議では再建団地内敷地の利用計画等も定める必要があります（70条4項）。正答はエです。

70条1項本文は、団地内建物の区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上の多数で、団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、新たに建物を建築する旨の決議（一括建替え決議）をすることができると定めています。同項ただし書は「当該団地内建物のうちいずれか一以上の建物につき、その区分所有者の三分の一を超える者又は第三十八条に規定する議決権の合計の三分の一を超える議決権を有する者がその一括建替え決議に反対した場合は、この限りでない」と定めており、エはこれと一致する正しい記述です。アについて、70条2項は、団地内建物の全部が62条2項各号のいずれかに該当する場合、1項本文の「五分の四」を「四分の三」とすると定めており、「緩和されることはない」は誤りです。イについて、70条4項は再建団地内敷地の利用計画の概要・再建団地内建物の設計概要等を一括建替え決議で定めるべき事項としており、「定める必要はない」は誤りです。ウについて、70条1項は「団地内建物の全部が専有部分のある建物」であることを要件としており、「一部」で足りるとするのは誤りです。正答はエです。

一括建替え決議は、複数棟からなる団地を一体として建て替えるための決議です。団地内建物の全部が専有部分のある建物で、敷地がその区分所有者の共有に属し、団地内建物について68条1項による団地規約が定められていることが前提です（70条1項）。各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがあっても敷地（これに関する権利を含む）の持分の価格の割合によります（70条3項で準用する69条2項）。単棟の建替え決議（62条）とは異なり、一括建替え決議には「いずれかの棟で区分所有者又は議決権の3分の1を超える反対があれば決議できない」という反対基準（70条1項ただし書）が設けられている点が特徴です。これは、団地全体では5分の4以上の賛成が得られていても、特定の棟で強い反対があるにもかかわらず一律に建替えを強制することは、当該棟の区分所有者の利益を過度に害するおそれがあるための配慮です。2026年4月1日施行の改正により、この反対基準は従来の「各棟ごとの3分の2以上の賛成」という積極的な賛成割合を求める方式から、「いずれかの棟で3分の1超の反対があれば不可」という消極的な反対割合による歯止め方式に改められています。70条2項の緩和規定は、既に団地内建物の全部について62条2項各号（耐震性不足等の一定の事由）に該当する場合には、5分の4という厳格な要件を4分の3に引き下げるものであり、老朽化・危険化した団地の建替えを促進する政策的配慮です。マン管試験では、単棟の建替え決議（62条・棟ごとの反対基準なし）と一括建替え決議（70条・5分の4＋棟ごとの反対基準）の違い、及び2026年改正による反対基準の書き方の変化が重要な出題ポイントです。