マン管 マンション管理関係法令 問43｜権利変換の効果―再生前マンションの帰属時期

権利変換期日において、再生前マンションは施行者に帰属し、これを目的とする区分所有権以外の権利は、法に別段の定めがある場合を除き消滅します（71条1項）。新しい建物の区分所有権を取得するのは権利変換期日ではなく、建築工事等の完了の公告の日です（71条2項）。抵当権などの担保権は、権利変換計画に従って新しい権利の上に移ります（73条）。敷地利用権は権利変換期日に失われ、新しい敷地利用権に置き換わります（70条1項）。正答はアです。

71条1項は「権利変換期日において、再生前マンションは、施行者に帰属し、再生前マンションを目的とする区分所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する」と定めており、アはこれと一致する正しい記述です。イについて、71条2項は再生後マンションの区分所有権の取得時期を「建築工事又は更新工事の完了の公告の日」としており、「権利変換期日に当然に帰属する」とするのは誤りです。ウについて、73条は、再生前マンションの区分所有権等について存する担保権等の登記に係る権利は、権利変換期日以後は、権利変換計画の定めるところに従い、再生後マンションの区分所有権若しくは敷地利用権等の上に存するものとすると定めています。従前の区分所有権の上に「そのまま存続する」は誤りです。エについて、70条1項は「権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、再生前マンションの敷地利用権…は失われ、再生後マンションの敷地利用権は新たに当該敷地利用権を与えられるべき者が取得する」と定めています。建物の区分所有権（71条2項・公告の日）と異なり、敷地利用権は権利変換期日に変換されるため誤りです。正答はアです。

権利変換の効果は、「権利変換期日」と「建築工事又は更新工事の完了の公告の日」の2つの基準日に分けて整理します。①権利変換期日には、再生前マンション（建物）が施行者に帰属し、これを目的とする区分所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き消滅します（71条1項）。②同じく権利変換期日に、権利変換計画の定めに従い、再生前マンションの敷地利用権・再建敷地の敷地共有持分等・施行底地権は失われ、再生後マンションの敷地利用権を与えられるべき者がこれを取得します（70条1項）。土地は工事の前から存在するので、敷地の権利はこの日に置き換わります。③建物の区分所有権は、建物が完成しないと存在しないので、81条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画に従って与えられるべき者が取得します（71条2項）。被請求借家権者以外の借家権者が再生後マンションの借家権を取得するのも同じ日です（71条3項）。担保権は、「別段の定め」の代表例です。権利変換計画では、担保権等の登記に係る権利を、その目的だった従前の権利に対応して与えられる再生後マンションの区分所有権・敷地利用権等の上に存するものとして定めなければなりません（61条）。そして権利変換期日以後は、その定めに従って新しい権利の上に存するものとされます（73条）。これにより、抵当権者は権利変換によって担保を失わずに済みます。マン管試験では、建物（公告の日）と敷地（権利変換期日）の取得時期の違い、担保権が消えずに移る点を取り違えさせる肢に注意しましょう。