マン管 マンション管理関係法令 問45：マンション建替え円滑化法

建替え円滑化法の権利変換において、旧建物の抵当権は権利変換計画で処理されますが、新建物に「当然に引き継ぐ」わけではなく、権利変換計画において新建物の専有部分への抵当権移転または清算金による弁済という処理がなされます。「当然に引き継ぐ」という断言が誤りです。正答はエです。

建替え円滑化法67条は担保権（抵当権等）の処理について規定します。旧建物の区分所有権に設定された抵当権は、権利変換計画において①新建物の専有部分（区分所有権）への移転（抵当権の目的物が新建物に移る）または②清算金債権への移転（旧建物が消滅する対価としての清算金に抵当権が移る）という処理がなされます。エの「新建物の専有部分に当然に抵当権を引き継ぐ」は権利変換計画における処理を要するため「当然に」という表現が誤りです。アは組合方式でも決議省略不可の点で正しい。イは5分の4以上の多数決で強制的権利変換が可能な点で正しい。ウは全員合意による個人施行も可能な点で正しい。正答はエです。

建替え事業における担保権（抵当権・根抵当権等）の処理は、権利変換計画の最も複雑な部分の一つです。建替え円滑化法67条は担保権者の保護として、①権利変換計画において担保権者への通知・縦覧を義務付け（59条）、②担保権者が異議を申し出た場合は担保権の目的物（新建物専有部分）への移転処理または清算金による消滅処理のいずれかを選択できる仕組みを設けています。抵当権の目的物が新建物の専有部分へ移転する場合（建替え円滑化法70条5項）、旧建物消滅と同時に新建物への移転登記が行われるため「当然に」移転するという整理もできますが、これは権利変換計画に基づく手続きを経た結果であり、計画外で自動的に移転するわけではありません。実務上、金融機関（抵当権者）との調整は建替え事業推進の最重要課題の一つであり、残債の有無・清算方法・新建物への担保設定の条件等について事前の金融機関との協議が不可欠です。2022年改正では担保権処理の手続き明確化も図られており、最新の法令・運用を確認することが重要です。