マン管 マンション管理関係法令 問49：マンション建替え円滑化法

建替え円滑化法の権利変換は「強制型」であり、建替え決議（5分の4以上）を前提として少数の反対者にも権利変換を強制します。全員同意は不要です。都市再開発法第一種事業も強制権利変換（多数決・収用権限あり）です。正答はイです。

建替え円滑化法による権利変換は「5分の4以上の建替え決議→権利変換計画の認可→強制的な権利変換（少数反対者も含む）」という強制型権利変換です（イ：正しい）。アの「任意参加制・全員同意」は誤り（強制型）。ウは都市再開発法第一種市街地再開発事業は「施行区域内の権利者の多数決（2分の1超等）で事業施行決定→強制権利変換」であり「全員同意型」は誤り（第二種は土地収用型）。エの「敷地利用権は変換対象外」は誤り（権利変換計画において区分所有権と敷地利用権の両方が変換対象）。正答はイです。

建替え円滑化法の権利変換と都市再開発法の権利変換は、ともに「多数決による強制権利変換」の仕組みを採用しますが、設計上の相違があります。建替え円滑化法は①マンション（民間建物）に特化、②建替え決議（5分の4以上）が前提、③権利変換は「旧建物の区分所有権・敷地利用権→新建物の区分所有権・敷地利用権」への等価変換を基本とし、④少数反対者（売渡し請求の対象とならなかった者・売渡し請求後も残る者）への強制は最終的に収用手続き的な対応が必要な場合があります。都市再開発法第一種市街地再開発事業は①施行区域（都市計画決定が前提）、②権利変換計画（土地・建物の権利を再開発ビルの床権利に変換）、③権利者の一定割合同意＋行政（施行者）の判断で事業施行可という設計で、収用権限の付与が最大の特徴です。「強制型権利変換の正当化根拠」として建替え円滑化法は「区分所有者間の多数決民主主義」を、都市再開発法は「公益的な都市計画事業（公権力による収用）」を採用しています。マン管試験では主に建替え円滑化法の権利変換制度そのものの理解が問われますが、上位資格（法務・不動産実務）への接続として都市再開発法との比較理解が有効です。