マン管 マンション管理関係法令 問61住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法は「新築住宅」「建設業者または宅建業者から消費者への引渡し」が適用の前提です。中古住宅や個人間売買には適用されません。品確法の10年瑕疵担保責任を「実効的に」担保するために保険・供託を義務付けています。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法は、品確法94条1項（新築工事の請負人）・95条1項（新築住宅の売主）の10年間の瑕疵担保責任（特定住宅瑕疵担保責任・履行法2条5項）を実効性のあるものとするため、建設業者と宅建業者に、住宅瑕疵担保責任保険契約の締結か保証金の供託による資力確保措置を義務付けます。供託額は、基準日（3月31日）前10年間に引き渡した新築住宅の戸数（保険を付けた住宅を除く）に応じて算定されます（3条）。アの「中古住宅含む全住宅」は誤り（新築住宅のみ）。ウの「1棟あたり5,000万円」は固定額ではなく、引渡し戸数・金額に応じた計算式による（誤り）。エの「個人間売買にも適用」は誤り（宅建業者または建設業者が引渡す場合のみ）。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法は、売主や請負人が倒産などで責任を果たせない事態に備える法律です。業者が倒産すると品確法の10年間瑕疵担保責任の実効性が担保されないため、事前に資力確保（保険・供託）を義務付けることで消費者保護を図りました。資力確保措置の2つの選択肢：①住宅瑕疵担保責任保険（保険料は業者が支払い、保険期間は引渡しから10年以上、業者が相当の期間を経過しても瑕疵担保責任を履行しないときは発注者・買主が保険金を請求できる・履行法2条6項・7項）②保証金の供託（基準日前10年間の引渡し戸数に応じて算定・3条・11条）。分譲マンションの住戸も、品確法2条2項の要件（新たに建設され、まだ人の居住の用に供したことがなく、建設工事の完了の日から1年を経過していないもの）を満たせば「新築住宅」として保護対象です。品確法の担保責任は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡しの時から10年間です（94条1項・95条1項）。共用部分の外壁や屋上防水などの不具合が見つかった場合、この期間内に売主等へ請求できるかを確認することは、管理組合の実務上も重要です。