マン管 マンション管理関係法令 問61：住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法は「新築住宅」「建設業者または宅建業者から消費者への引渡し」が適用の前提です。中古住宅や個人間売買には適用されません。品確法の10年瑕疵担保責任を「実効的に」担保するために保険・供託を義務付けています。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法（2009年施行）は、住宅品質確保促進法（品確法）94条・95条の新築住宅の10年間瑕疵担保責任を実効性のあるものとするため、建設業者（受注者）・宅建業者（売主）に対して「住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「法務局への供託（供託金額は住宅の引渡し戸数・工事金額等により変動）」の資力確保措置を義務付けます。アの「中古住宅含む全住宅」は誤り（新築住宅のみ）。ウの「1棟あたり5,000万円」は固定額ではなく、引渡し戸数・金額に応じた計算式による（誤り）。エの「個人間売買にも適用」は誤り（宅建業者または建設業者が引渡す場合のみ）。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法の制度設計背景として、2000年代の新築分譲マンションの欠陥問題（耐震偽装事件等）による業者倒産があります。業者が倒産すると品確法の10年間瑕疵担保責任の実効性が担保されないため、事前に資力確保（保険・供託）を義務付けることで消費者保護を図りました。資力確保措置の2つの選択肢：①住宅瑕疵担保責任保険（国土交通大臣指定の保険法人が引受け・保険料は業者負担・業者倒産後でも買主が直接保険会社に請求可能）②供託（法務局への現金または国債等の供託・引渡し戸数に応じた計算式による）。新築住宅の「住宅」の定義（品確法2条1項）は「人の居住の用に供する建物」であり、分譲マンションの各住戸も「新築住宅」として保護対象です。マンション管理との関係では、新築分譲マンションの共用部分の瑕疵（外壁・屋上防水・配管等）については、管理組合が竣工時から10年以内にデベロッパー・建設業者に対して修補請求・損害賠償請求を行うことができます。品確法・瑕疵担保履行法の10年保証は築10年超のマンションにおける大規模修繕との関係で実務上極めて重要です。