マン管 マンション管理関係法令 問62：住宅瑕疵担保履行法

品確法94条の10年間瑕疵担保責任は、「当事者の特約で短縮することはできない（特約で短縮は無効）」という強行規定です。ただし10年より長い期間に延長する特約は有効です。イが誤りです。正答はイです。

品確法94条1項は「新築住宅の売買契約において、売主は、買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負う」と規定し、同2項は「この担保責任を短縮する特約は無効」とします（イが誤り）。アは「構造耐力上主要な部分」＋「雨水の浸入を防止する部分」という対象の正確な記述であり正しい。ウは共用部分の外壁・屋上は「雨水浸入防止部分」に該当し得るため正しい。エは品確法95条が建設工事請負契約の建設業者にも同様の10年担保責任を課しており正しい。正答はイです。

品確法94条の10年間瑕疵担保責任は、消費者保護を目的とした強行規定（94条2項）として設計されており、短縮特約・免責特約は一切認められません。一方、10年を超える延長特約（15年・20年等）は有効です（任意規定としての上限延長）。保護対象の瑕疵は「構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁・耐力壁・床・屋根組等・令4条）」と「雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁・開口部等・令5条）」に限定されます。電気設備・給排水設備・内装の不具合は対象外（別途契約条件・修補責任による）です。分譲マンションでは各住戸の専有部分に加え「共用部分」も品確法の対象となります（94条2項・「分譲マンション等において建物全体（共用部分を含む）が住宅である場合の解釈」）。管理組合が主体となって10年以内に瑕疵担保責任を行使する事例（共用部分の外壁タイル剥落・屋上防水不良・共用廊下の亀裂等）は実務上多数存在します。管理組合の立場からは、竣工日・引渡し日から10年の期限を管理してデベロッパーへの補修請求タイミングを逃さないことが重要です。マン管試験では「対象部分（2種類）」「短縮特約の無効（強行規定）」「建設業者・宅建業者双方が対象」が頻出三点です。