マン管 マンション管理関係法令 問62｜品確法の10年間瑕疵担保責任の対象

品確法の10年間の瑕疵担保責任は、これに反する特約で注文者や買主に不利なものは無効です（94条2項・95条2項）。10年を5年に短縮する特約は無効なので、イが誤りです。なお、特約で責任期間を引渡しから20年以内まで延ばすことはできます（97条）。対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。正答はイです。

品確法94条1項は、住宅を新築する建設工事の請負契約で、請負人は注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について担保の責任を負うと定めます。95条1項は、新築住宅の売買契約で、売主が買主に引き渡した時から10年間、同じ部分の瑕疵について担保の責任を負うと定めます。いずれも2項で「前項の規定に反する特約で注文者（買主）に不利なものは、無効とする」とされるため、イが誤りです。アは対象部分の説明として正しい。ウは、外壁や屋根など雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に当たり得るので正しい。エは、94条が建設工事の請負人（建設業者など）の責任を定めているので正しい記述です。正答はイです。

品確法の担保責任は、請負人の責任（94条）と売主の責任（95条）の2本立てです。分譲マンションでは、買主（区分所有者）は売主に対して95条の責任を追及でき、売主と建設会社の間の請負契約には94条が適用されます。対象は「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」に限られ、内装や設備の不具合などはこの特例の対象外で、民法の契約不適合責任などの一般のルールによります。品確法でいう「瑕疵」は、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいいます（2条5項）。10年を短縮する特約や免責の特約で注文者・買主に不利なものは無効ですが、責任を負う期間を引渡しから20年以内とする特約は認められます（97条）。また、新築住宅の売主・請負人がこの責任を確実に果たせるよう、住宅瑕疵担保履行法が保険加入又は保証金の供託による資力確保を義務付けています。管理組合の実務では、共用部分の外壁や屋上防水の不具合について、引渡しから10年以内かどうかを確認し、区分所有者や管理者が売主等に請求する時期を逃さないことが重要です。