マン管 マンション管理関係法令 問65｜住宅瑕疵担保履行法の基準日・届出・契約締結制限

履行法の基準日は毎年3月31日の年1回です。新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに保証金の供託と保険契約の締結の状況を免許権者に届け出なければならず、供託と届出をしないと、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を結べなくなります。正答はエです。

履行法13条は、11条1項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、同項の供託をし、かつ、12条1項の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならないと定めます（エが正しい）。基準日は3条1項で「三月三十一日」と定められており年1回であるため、アは誤りです。12条1項は、11条1項の新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者に、基準日ごとに保証金の供託「及び」保険契約の締結の状況を届け出る義務を課しており、保険だけで資力確保をしている場合にも届出は必要なので、イは誤りです。11条6項は、供託は当該宅地建物取引業者の主たる事務所の最寄りの供託所にするものとしているため、ウは誤りです。正答はエです。

履行法は、品確法95条1項により新築住宅の売主が負う10年間の瑕疵担保責任（特定住宅販売瑕疵担保責任）を、売主が倒産した場合でも果たせるよう、資力の確保を義務付ける法律です。宅地建物取引業者は、毎年、基準日（3月31日）から3週間を経過する日までの間において、基準日前10年間に自ら売主として買主に引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金を供託していなければなりません（11条1項）。保証金の額は、住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結して保険証券等を買主に交付した住宅を除いた戸数（販売新築住宅）を基礎に算定する基準額以上であり（11条2項）、供託先は主たる事務所の最寄りの供託所です（11条6項）。保険でまかなった住宅は戸数から除かれるだけであり、基準日ごとの届出義務（12条1項）は、供託と保険契約の締結の状況の両方について負います。届出先は、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事です。供託と届出をしなければ、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できません（13条本文）。ただし、基準日後に基準額に不足する額を供託し、その供託について免許権者の確認を受けたときは、確認を受けた日以後は締結できるようになります（13条ただし書）。建設業者についても、3条（供託）・4条（届出）・5条（請負契約の新たな締結の制限）に同じ構造の規定があります。「3月31日・3週間・50日・主たる事務所の最寄りの供託所」を組にして覚えておきましょう。