マン管 マンション管理関係法令 問67｜建設業者の瑕疵担保責任と住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法は「建設業者」にも適用されます。アの「宅建業者のみ」は誤りです。新築住宅を引き渡す建設業者（施工業者）も保険または供託の資力確保措置が必要です。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法は、品確法94条1項（新築工事の請負人）・95条1項（新築住宅の売主）の瑕疵担保責任（特定住宅瑕疵担保責任・2条5項）を対象に、建設業者（建設業法の建設業者）と宅建業者の双方に資力確保措置を求めます。建設業者は、発注者に引き渡した新築住宅について、基準日（3月31日）前10年間の引渡し戸数（保険を付けたものを除く）に応じた保証金を、基準日から3週間を経過する日までに供託していなければなりません（3条1項）。イが正しく、アは誤りです。ウについて、供託と届出をしない建設業者は、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに住宅を新築する建設工事の請負契約を締結してはならない（5条）とされ、「罰金のみ」ではないので誤り。エについて、建設業者の届出先は建設業の許可をした国土交通大臣又は都道府県知事で（4条1項）、許可の種別に応じて異なるため誤りです。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法は、建設業者（品確法94条の請負人の10年担保責任を負う）と宅建業者（品確法95条の売主の10年担保責任を負う）の双方に資力確保措置を課す二元的な規制です。対象となる「建設業者」は建設業法の建設業者（建設業の許可を受けた者）です（2条3項）。保険の要件（2条6項）では、保険金を請求できる発注者から宅建業者が除かれており、分譲マンションのようにデベロッパー（宅建業者）が建設会社に発注する場合、買主（区分所有者）に対する資力確保は売主であるデベロッパー側の措置（保険又は保証金の供託・11条）で担保される構造です。区分所有者が品確法に基づいて責任を追及する相手方は、契約関係にある売主（95条）です。建設会社の請負人としての責任（94条）は、発注者であるデベロッパーとの関係で問題になります。資力確保措置を怠ると、建設業者は新たな請負契約の締結（5条）、宅建業者は自ら売主となる新築住宅の売買契約の新たな締結（13条）が、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後制限されます。基準日は毎年3月31日の年1回です（3条1項）。