マン管 マンション管理関係法令 問67：住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法は「建設業者」にも適用されます。アの「宅建業者のみ」は誤りです。新築住宅を引き渡す建設業者（施工業者）も保険または供託の資力確保措置が必要です。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法2条は「特定住宅建設瑕疵担保責任」として建設業者（新築住宅の工事請負）と「特定住宅販売瑕疵担保責任」として宅建業者（新築住宅の売買）の双方に資力確保措置を義務付けます（イが正しい）。アの「宅建業者のみ」は誤り。ウについて、建設業者が資力確保措置を講じない場合の制裁として、国土交通大臣または都道府県知事は新築住宅の引渡し禁止（住宅瑕疵担保履行法8条準用）の措置を講じることができます（罰金のみではない）。エについて建設業者の届出先は「国土交通大臣（大臣許可業者）または都道府県知事（知事許可業者）」であり、建設業許可の種別に応じた届出先が異なります（エの「宅建業者と同じ届出先」は誤り・建設業許可の許可行政庁に届出）。正答はイです。

住宅瑕疵担保履行法は建設業者（品確法95条の10年担保責任を負う）と宅建業者（品確法94条の10年担保責任を負う）の双方に資力確保措置を課す二元的な規制です。建設業者の場合、「建設業の許可を受けた者」（建設業法3条）が対象であり、建設業許可がない業者（軽微な工事のみ施工する小規模業者）は原則として同法の適用外となります。ただし実務上、マンション建設のような大規模工事は建設業許可が必須であるため、分譲マンションの施工業者はすべて適用対象となります。建設業者の届出（住宅瑕疵担保履行法11条〜）は建設業許可の許可行政庁（国土交通大臣許可→国交大臣、都道府県知事許可→当該知事）に対して行います。分譲マンションでは通常、デベロッパー（宅建業者）と施工業者（建設業者）が異なる場合（発注者・請負業者の関係）と同一グループ内での場合があります。分離発注の場合、管理組合は①デベロッパー（宅建業者）に対して品確法94条の担保責任、②施工業者（建設業者）に対して品確法95条の担保責任の双方を並行して追及できます。両者の連帯責任・独立責任の関係については、個別契約の内容・建替え円滑化法の規定と合わせた総合的な法的判断が必要です。