マン管 マンション管理関係法令 問68｜住宅瑕疵担保履行法・「新築住宅」の定義

品確法2条2項は「新築住宅」を「建設工事の完了の日から起算して1年以内で、かつ人の居住の用に供したことがないもの」と定義します。5年でも3年でもなく「1年以内かつ未居住」が要件です。正答はイです。

品確法2条2項は「新築住宅」を「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）」と定義します（イが正しい）。アの「完了検査済証から5年以内」は誤り（定義と異なる）。ウの「3年以内・売買未経験」は誤り（「1年以内・未居住」が正確）。エの「買主が居住後5年以内」は誤り（定義とは異なる）。住宅瑕疵担保履行法も、2条1項で「新築住宅」を品確法2条2項の新築住宅と定めており、同じ定義が使われます。正答はイです。

品確法における「新築住宅」の1年以内・未居住という要件の意義は以下のとおりです。「1年以内」という時間的制限は、完成後1年を超えた住宅は「新築」ではなく「中古（既存）住宅」として扱われることを意味します。これは建設から長時間が経過した後に引き渡される場合、1年を超えると品確法94条・95条の10年担保責任や住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置といった「新築住宅」向けの特則が適用されない結果となります。「未居住」という要件は、一度でも誰かが居住した住宅は中古住宅として民法・消費者契約法等の通常の規律に服することを意味します（品確法の10年担保責任は適用外）。分譲マンションの場合、デベロッパーが完成から1年以内に購入者に引き渡す場合は「新築住宅」として品確法・住宅瑕疵担保履行法の保護が適用されますが、完成から1年を超えて売れ残った住宅（「1年超分譲住宅」）は定義上「新築住宅」には該当せず、民法の通常の売買ルール（民法の瑕疵担保責任・現在は契約不適合責任）が適用されます。この1年の定義は実務・試験双方で重要であり、「1年以内かつ未居住」という正確な条件の暗記が必要です。