マン管 マンション管理関係法令 問69｜品確法と民法

品確法94条（請負人）・95条（売主）は民法の特則として機能し、新築住宅の構造耐力上主要な部分等については品確法の10年担保責任が適用されます。2020年の民法改正後も品確法は廃止されておらず、民法と品確法が共存しています。正答はアです。

品確法94条（新築工事の請負人）・95条（新築住宅の売主）は、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について、引渡しの時から10年間の担保責任を定め、これに反する特約で注文者・買主に不利なものは無効とします（94条2項・95条2項）。これは民法の契約不適合責任（562条以下）の特則として新築住宅に適用されます（アが正しい）。イの「並行適用なし」は誤り（品確法の対象外の瑕疵には民法の契約不適合責任が並行して適用される）。ウの「品確法の方が対象範囲が広い」は逆であり、品確法の10年担保は構造・雨水浸入部分に限定（民法の契約不適合責任はすべての不適合に適用される・対象範囲は民法の方が広い）。エの「2020年改正で品確法廃止」は誤り（品確法は現行有効）。正答はアです。

品確法の担保責任と民法の契約不適合責任の関係を正確に整理することは、民法改正後のマン管試験で特に重要です。2020年4月1日施行の民法改正は、売買の「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」（562条以下）に再構成しましたが、品確法の特例は存続しています。品確法でいう「瑕疵」は、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいいます（2条5項）。品確法94条・95条は、新築住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間の責任を定め、注文者・買主に不利な特約を無効とします。民法の契約不適合責任は、それ以外の設備・内装などを含むすべての不適合が対象で、買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、原則として追完請求などをすることができません（566条。売主が引渡しの時に悪意・重過失のときを除く）。また、債権は権利を行使できることを知った時から5年間、又は行使できる時から10年間行使しないと時効によって消滅します（166条1項）。①構造・雨水の浸入防止部分の瑕疵は品確法の10年の特例、②その他の不具合は民法の一般ルール、という二層構造で理解しましょう。管理組合の立場では、共用部分の不具合について、これらの期間を過ぎていないかを早めに確認することが重要です。