マン管 マンション管理関係法令 問71｜消費者契約法とマンション販売

消費者契約法は、消費者（個人）と事業者の間の契約に適用され、マンション業者と個人の買主の売買にも適用されます。事業者が消費者の利益になることを告げながら、不利益な事実を故意又は重大な過失で告げず、消費者が誤認して契約したときは取り消せます（4条2項）。取消権は原則として、追認できる時から1年、契約締結の時から5年で消滅します（7条1項）。正答はイです。

消費者契約法4条2項は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、ある重要事項又はそれに関連する事項について消費者の利益となる旨を告げ、かつ、その重要事項について消費者の不利益となる事実を故意又は重大な過失によって告げなかったことにより、消費者が不利益な事実が存在しないと誤認して契約の申込み又は承諾をしたときは、取り消すことができると定めます（イは正しい）。アは、マンションの売買も事業者と消費者の契約であれば適用されるため誤り。ウは、7条1項が取消権は追認をすることができる時から1年間（4条3項8号に係る取消権は3年間）、契約締結の時から5年（同じく10年）で消滅するとしており、一般の取消権について「3年・10年」とする点で誤り。エは、4条の取消権が生じるため誤りです。正答はイです。

消費者契約法は、取消し（4条）と不当条項の無効（8条〜10条）を柱とします。取消しの主な類型は、不実告知（4条1項1号）、断定的判断の提供（同項2号）、不利益事実の不告知（4条2項）、不退去・退去妨害など困惑させる勧誘（4条3項）、過量契約（4条4項）です。不利益事実の不告知は、①事業者が利益となる旨を告げること（先行行為）、②不利益事実を故意又は重大な過失で告げないこと、③消費者の誤認、の3つがそろって初めて取消しができる点が重要で、単に「告げなかった」だけでは足りません。マンション販売の例では、眺望のよさを強調しつつ隣地の高層建物の建築計画を知りながら告げなかった場合などが問題になります。取消権の行使期間は、追認をすることができる時から1年間、契約締結の時から5年で、4条3項8号（いわゆる霊感等による知見を用いた告知）に係る取消権のみ3年・10年です（7条1項）。不当条項としては、事業者の損害賠償責任を全部免除する条項（8条1項）、消費者の解除権を放棄させる条項（8条の2）、平均的な損害を超える違約金条項（9条）、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項（10条）などが無効とされます。