マン管 マンション管理関係法令 問79｜宅建業法の手付金制限とマンション販売

手付金等の保全措置が必要になるのは、未完成物件では「代金の5%超または1,000万円超」、完成物件では「代金の10%超または1,000万円超」の場合です。宅建業者が自ら売主となる売買では、代金の20%を超える手付は受領できず、買主の同意があっても変わりません。正答はイです。

宅建業法41条1項（工事の完了前）は、受領しようとする手付金等の額が代金の額の100分の5以下であり、かつ、政令で定める額以下であるときは保全措置を要しないとし、政令の額は1,000万円です（施行令3条の5）。したがって、5%を超えるか1,000万円を超えると保全措置が必要で、アの「かつ」は誤り。41条の2第1項（工事の完了後）は100分の10以下かつ1,000万円以下なら不要なので、10%超または1,000万円超で必要となり、イは正しい。39条1項は、宅建業者は自ら売主となる売買契約の締結に際して「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない」と定め、買主の同意による例外はないためウは誤り。エは、39条2項により、宅建業者が受領した手付は「いかなる性質のもの」であっても解約手付の効力を持つとされ、違約手付の性質を併せ持たせることは否定されないため誤りです。正答はイです。

手付金等の保全措置（41条・41条の2）は、売主の宅建業者が倒産した場合などに買主が支払った手付金等を回収できるようにするための制度です。工事完了前の物件の基準（5%）が完了後（10%）より厳しいのは、完成前は建物が存在せず買主のリスクが大きいからです。基準を超えるかどうかは、受領しようとする手付金等の額に、既に受領した手付金等の額を加えた額で判定します（41条1項・41条の2第1項）。1回目の受領が基準以下でも、2回目の受領で合計が基準を超える場合は、その受領の前に保全措置が必要になる点に注意しましょう。保全の方法は、工事完了前は銀行等による保証委託契約と保険事業者による保証保険契約、工事完了後はこれらに加えて指定保管機関による手付金等寄託契約も使えます。39条2項は、宅建業者が手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者はその倍額を現実に提供して、契約を解除できると定め、同条3項はこれに反する特約で買主に不利なものを無効とします。39条・41条・41条の2の制限は、宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合に適用されます。マン管試験では「5%と10%の使い分け（未完成・完成）」「または（どちらか一方で基準超過）」「20%の上限は同意があっても超えられない」が頻出です。