マン管 マンション管理関係法令 問80｜宅建業法・広告規制とマンション販売

おとり広告は宅建業法32条の誇大広告禁止・虚偽表示禁止に違反します。違反した場合、業務停止命令の対象となるほか、刑事罰（拘禁刑または罰金）も科せられます。「刑事罰の対象にはならない」というエが誤りです。正答はエです。

宅建業法33条（広告の開始時期の制限）は、宅地の造成や建物の建築に関する工事の完了前は、建築基準法6条1項の確認など法令に基づく許可等の処分があった後でなければ広告をしてはならないと定めます（ア：正しい）。32条（誇大広告等の禁止）は、所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便、代金・借賃等の対価の額若しくはその支払方法、代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示を禁止します（イ・ウ：正しい）。実在しない物件の広告（おとり広告）は32条違反となり、32条に違反した者は6月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金に処され、又はこれを併科されます（81条1号）。したがって「刑事罰の対象にはならない」とするエが誤りです。正答はエです。

宅建業法の広告規制（32条・33条）はマンション販売において特に重要です。32条の誇大広告禁止は「著しく事実に相違し、または実際のものよりも著しく優良・有利と誤認させる表示」を禁止し、対象となる表示事項として①所在・規模・形質、②現在又は将来の利用の制限（用途地域・建蔽率・容積率等）、③環境（日照・眺望等）、④交通その他の利便（最寄り駅までの距離等）、⑤代金・借賃等の対価の額やその支払方法、⑥代金等に関する金銭の貸借のあっせんを列挙しています。おとり広告は特に問題視されており、不動産業界の自主規制（不動産公正取引協議会の不動産広告規制）でも禁止されています。なお景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）も宅建業者のマンション広告に適用され、優良誤認表示（実際より優れていると示す表示）・有利誤認表示（実際より有利な条件と示す表示）は課徴金・措置命令の対象となります。宅建業法32条違反と景品表示法違反が競合する場合、行政処分の手続きが並行して進む場合があります。マン管試験では「広告禁止の始期（建築確認前）」「誇大広告の対象事項」「刑事罰の有無」が頻出です。