マン管 民法・区分所有法 問11：民法総則

心裡留保（民法93条）は、「本音と違う意思表示」のことで、原則有効です。ただし相手方が「本当の意思でないことを知っていた（悪意）または知り得た（有過失）」場合は無効になります（ア：正しい）。通謀虚偽表示の無効は「善意の第三者に対抗できない」ですが、その第三者が登記を備えているかどうかに関係なく保護されるという考えが判例の立場です（ウ：誤り）。正答はアです。

民法93条1項ただし書きは「相手方が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができた場合」は無効とします（「知ることができた」は重過失または有過失を含む）。アが正答。イについて、民法94条2項は「通謀虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗することができない」と規定します。「悪意の第三者を含めて無効を対抗できない」という記述はイとしての誤りです。悪意の第三者には無効を対抗できます。ウについて、判例（最判昭和44年5月27日）は「94条2項の善意の第三者は登記なくして保護される」としています。善意の第三者保護は登記の有無に関係ないため、ウは誤り。エについて、仮装譲渡の事案（通謀虚偽表示）では、管理組合が仮装譲渡を知らない（善意）場合は第三者として保護されます。管理組合自身が善意であれば、元の区分所有者との関係でも虚偽表示の無効を援用して管理費を請求できます（むしろ管理組合は善意の第三者として保護される側）。エは文脈が逆で誤りです。

通謀虚偽表示（民法94条）は「表意者と相手方が通謀して、真意とは異なる虚偽の外観を作出した場合」に適用されます。第三者保護の「善意」は「通謀虚偽表示であることを知らなかった」ことであり（悪意はその事実を知っていること）、過失の有無は民法94条2項上は明文で問われていません（判例・通説は無過失不要）。ただし「94条の類推適用」（積極的虚偽外観作出ではなく消極的外観放置の場合）では、判例（最判昭和45年7月24日等）が「善意かつ無過失」を要求することがあります。民法93条（心裡留保）の保護構造は①原則有効、②相手方の悪意または有過失で無効、③第三者の保護（同条2項：善意の第三者には無効対抗不可）の三層です。ただし93条2項の「第三者」は94条2項と同様に「善意の第三者」であり、登記要否については94条2項と同様の扱いとなります。マンション実務では区分所有者が管理費滞納・競売逃れのために仮装譲渡（通謀虚偽表示）を行うケースがあります。この場合①管理組合は善意の第三者として94条2項の保護を受け、仮装譲渡の無効を主張して原所有者への管理費請求を維持できる、②仮装譲受人が登記を備えていても管理組合は善意の第三者として保護される（登記不要）という整理が実務上重要です。また94条2項類推適用事例として、不実の外観を承認・放置した者の帰責性と第三者の信頼保護のバランスが問題になる「権利外観法理」の一般論も、近年の判例発展に伴い出題可能性があります。