マン管 民法・区分所有法 問11｜通謀虚偽表示・心裡留保

心裡留保（民法93条）は、「本音と違う意思表示」のことで、原則有効です。ただし相手方が「本当の意思でないことを知っていた（悪意）または知ることができた（有過失）」場合は無効になります（ア：正しい）。通謀虚偽表示の無効は「善意の第三者に対抗できない」とされ、その第三者は、虚偽表示をした本人との関係では登記がなくても保護されるというのが判例の立場です（ウ：誤り）。正答はアです。

民法93条1項は、意思表示は表意者がその真意ではないことを知ってしたときであってもその効力を妨げられないとしつつ、ただし書で「相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたとき」は無効とします。アが正答。イについて、民法94条2項は「前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない」と規定します。悪意の第三者には無効を対抗できるため、「悪意の第三者を含めて無効を対抗できない」とするイは誤りです。ウについて、判例は、94条2項の善意の第三者は、虚偽表示をした本人（真の権利者）との関係では登記を備えていなくても保護されるとしています。本人は登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者（民法177条）に当たらないためです。ウは誤り。エについて、94条2項により、仮装譲渡の無効は善意の第三者に対抗できません。善意無過失の第三者に対して無効を主張できるとするエは誤りです。

通謀虚偽表示（民法94条）は「表意者と相手方が通謀して、真意とは異なる虚偽の外観を作出した場合」に適用されます。第三者保護の「善意」は「通謀虚偽表示であることを知らなかった」ことであり、94条2項の文言上、無過失は要求されていません（判例・通説も無過失不要とします）。ただし、真の権利者が自ら虚偽の外観を作出したのではなく、他人が作出した不実の外観を承認・放置した場合などに94条2項を類推適用する場面では、判例上、第三者に善意無過失を求めたものもあります（94条2項と110条の法意に照らした処理）。民法93条（心裡留保）の保護構造は①原則有効、②相手方の悪意または有過失で無効（1項ただし書）、③第三者の保護（2項：無効は善意の第三者に対抗できない）の三層です（2項は2017年改正で新設）。マンション実務では区分所有者が管理費滞納・差押え逃れのために仮装譲渡（通謀虚偽表示）を行うケースがあります。この場合、仮装譲渡は当事者間では無効であり、管理組合は、仮装譲受人ではなく真の所有者である元の区分所有者を管理費の債務者として請求することができます。ただし、仮装譲受人からさらに善意で譲り受けた第三者が現れると、その者との関係では無効を対抗できなくなる（94条2項）点に注意が必要です。また94条2項類推適用の事例として、不実の外観を承認・放置した者の帰責性と第三者の信頼保護のバランスが問題になる「権利外観法理」の一般論も押さえておくとよいでしょう。