マン管 民法・区分所有法 問13：物権

区分所有者は専有部分について所有権を持ち、共用部分については「共有持分」を持ちます。専有部分と共用部分持分は分離処分禁止です（イ：誤り）。区分所有者は他の区分所有者の権利を侵害しない範囲で、専有部分を自由に改修できます（ウ：正しい）。なお規約で追加の制限を設けることも可能です。正答はウです。

区分所有法6条1項は「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定します。専有部分の改修は、①共用部分（躯体・共用配管等）に影響しない、②他の区分所有者の共同利益を害しない、という条件のもとで原則自由です。ウが正答。アについて、区分所有者は専有部分の所有権を持つとともに、共用部分の共有持分と敷地利用権（地上権・賃借権等）も持ちます（区分所有法2条・22条）。「共用部分や敷地について独立した所有権を持てない」は正しいですが、共有持分は持つため「独立した所有権がない」という表現と「共有持分を持つ」ことの整理が必要です（アは「独立した所有権を持つことはできない」として共有持分の存在を否定しているわけではないので微妙ですが、選択肢全体で最適なものとしてウが優ります）。イについて、区分所有法22条本文は「専有部分と共用部分の持分とを分離して処分することができない」と規定します。イは誤り。エについて、区分所有権の譲渡は原則自由であり、他の区分所有者の多数決で制限することは区分所有法上認められていません。エは誤り。

区分所有権（区分所有法2条1項）は「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居・店舗・事務所・倉庫その他建物としての用途に供することができるものを目的とする所有権」であり、民法上の所有権（206条）を基礎としつつ、区分所有法による特則に服します。所有権の内容（民法206条：使用・収益・処分の権能）は専有部分の範囲内で原則として自由ですが、区分所有法6条（共同利益背反行為の禁止）・規約・管理組合の決定による制約があります。共用部分の共有持分と専有部分の一体性（分離処分禁止・区分所有法22条）は、専有部分を譲渡すれば共用部分持分も自動移転するという設計であり、抵当権も同様に専有部分と持分に同時設定されます（22条1項ただし書きで規約別段の定め可だが実務上ほぼなし）。専有部分の内部改修については、躯体・スラブ・共用配管への影響がある場合は管理組合への届出・承認が必要です（標準管理規約17条：専有部分の修繕等の申請・承認）。特にスケルトンリフォーム（全面改修）では隣接住戸への振動・騒音・工事搬入等で共同利益への影響が大きく、管理組合の事前確認・施工業者の選定基準等が問題になります。なお区分所有権の譲渡の自由は保障されており（区分所有法1条は区分所有者間の規約で譲渡制限を設けることを許容する明文はなく、過半数決議のみでは制限不可）、これはマンションが投資対象となり得る前提です。