マン管 民法・区分所有法 問13｜所有権・区分所有権の性質

区分所有者は専有部分について所有権を持ち、共用部分については「共有持分」を持ちます。専有部分と共用部分の持分は分離して処分できません（イ：誤り）。共用部分は原則として区分所有者全員の共有ですが、規約で特定の区分所有者の所有とすることもできます（ア：誤り）。区分所有者は他の区分所有者の権利を侵害しない範囲で、専有部分を自由に改修できます（エ：正しい）。なお規約で追加の制限を設けることも可能です。正答はエです。

区分所有法6条1項は「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定します。専有部分の改修は、①共用部分（躯体・共用配管等）に影響しない、②他の区分所有者の共同の利益を害しない、という条件のもとで原則自由です。エが正答。アについて、区分所有法11条1項は共用部分は区分所有者全員の共有に属すると定めますが、同条2項は「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない」と規定しています。規約で特定の区分所有者を共用部分の所有者と定めることはできるため、アは誤り。イについて、区分所有法15条2項は「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない」と規定します。イは誤り。ウについて、区分所有権の譲渡は原則自由であり、他の区分所有者の多数決で制限する制度は区分所有法上ありません。ウは誤り。

区分所有権（区分所有法2条1項）は、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居・店舗・事務所・倉庫その他建物としての用途に供することができるもの（区分所有法1条）を目的とする所有権であり、民法上の所有権（206条）を基礎としつつ、区分所有法による特則に服します。所有権の内容（民法206条：使用・収益・処分の権能）は専有部分の範囲内で原則として自由ですが、区分所有法6条（共同の利益に反する行為の禁止）・規約・集会の決議による制約があります。共用部分の持分は専有部分の処分に従い（区分所有法15条1項）、専有部分と分離して処分することはできません（同条2項）。専有部分を譲渡すれば共用部分の持分も一緒に移転し、専有部分に抵当権を設定すればその効力は共用部分の持分にも及びます。これとは別に、敷地利用権についても、規約に別段の定めがない限り専有部分と分離して処分することはできません（区分所有法22条1項）。共用部分の所有関係は原則として区分所有者全員の共有（11条1項）ですが、規約で特定の区分所有者の所有とすること（11条2項）や、管理者を所有者とする管理所有（27条1項）も認められています。専有部分の内部改修については、躯体・スラブ・共用配管への影響がある場合は管理組合への申請・承認が必要とされることが一般的です（標準管理規約17条：専有部分の修繕等）。特にスケルトンリフォーム（全面改修）では隣接住戸への振動・騒音・工事搬入等で共同の利益への影響が大きく、管理組合の事前確認が問題になります。なお区分所有権の譲渡の自由は保障されており、区分所有法には区分所有権の譲渡を他の区分所有者の多数決で制限する規定はありません。