マン管 民法・区分所有法 問14｜共有・共有持分の処分

共用部分の「保存行為」は各区分所有者が単独でできます（ア：正しい）。雨漏りの緊急修繕など、急いで対処が必要な保全行為が単独でできるのは合理的です。共用部分の「変更」（形状又は効用の著しい変更を伴うもの）は集会の特別多数決議で決めることができ、全員の同意は不要です（イ：誤り）。持分だけを切り離して処分することはできません（エ：誤り）。正答はアです。

区分所有法18条1項は「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる」と規定しています（規約で別段の定めも可能・同条2項）。アが正答。イについて、区分所有法17条1項は、共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く）の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で決すると規定しています（2026年4月1日施行の改正後の規定。定足数は規約で引き上げ、4分の3は規約で2分の1を超える割合まで引き下げることができます）。全員同意は不要であり、イは誤り。なお形状又は効用の著しい変更を伴わない変更は、18条1項の管理に関する事項として集会の普通決議（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数・39条1項）で決することができます。ウについて、集会の議事は、区分所有法又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者及びその議決権の各過半数で決する（39条1項）ため、頭数だけでなく議決権も要件となります。ウは誤り。エについて、区分所有法15条2項は「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない」と規定します。エは誤り。

共用部分の管理は、①保存行為（各区分所有者単独可・18条1項ただし書）、②管理に関する事項・軽微な変更（集会の普通決議・18条1項本文・39条1項）、③形状又は効用の著しい変更を伴う変更（集会の特別決議・17条1項）の三類型に分かれます。2026年4月1日施行の改正（令和7年法律第47号）により、特別決議は「区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上」という出席者を基準とする要件に改められ、普通決議も「出席した区分所有者及びその議決権の各過半数」（39条1項）となりました。さらに、共用部分の設置又は保存の瑕疵の除去に必要な変更や、高齢者・障害者等の移動等の円滑化のために必要な変更については、4分の3が3分の2に緩和されています（17条5項）。重大な変更か軽微な変更かの区別は解釈問題で、防犯カメラの設置・EV充電設備の設置・バリアフリー改修等がしばしば論点になります。共用部分の持分割合は原則として専有部分の床面積の割合（区分所有法14条1項）によりますが、規約で別段の定めが可能です（同条4項）。民法上の一般的な「共有」（249条以下）との対比では、区分所有法が特別法として優先的に適用され、区分所有法に規定のない事項に民法が補充的に適用されます。民法上の共有物の保存行為は各共有者が単独でできる（民法252条5項）点は区分所有法と同じですが、区分所有者の共用部分の持分は専有部分と分離して処分できないため、専有部分を手放さずに共用部分持分だけを分割請求することはできません。実務では管理費・修繕積立金の不払い時に、区分所有法7条の先取特権に基づき、滞納者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）と建物に備え付けた動産を差し押さえる手段も存在します。