マン管 民法・区分所有法 問15：物権

袋地の所有者が囲繞地を通行する権利を「囲繞地通行権（公道に至るための他の土地の通行権）」といいます。この通行権を行使する場合、囲繞地の所有者は「償金」（通行料）を請求できます（民法212条）。イは「償金を請求できない」と言っており、これが誤りです。正答はイです。

民法212条は「第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない」と規定します（210条は袋地の囲繞地通行権）。イが誤りで正答。償金は年払いが原則ですが（212条後段）、土地分割によって生じた袋地（民法213条）では同一土地から分割した者のみ通行可・償金不要という例外があります。アについて、民法210条1項（囲繞地通行権）の通行範囲は「その土地の利用に必要な限度」であり、最小限度の通行が原則です。アは正しい。ウについて、民法210条1項は「公道に至るための他の土地の通行権」として袋地・準袋地（至道が不十分な場合）を規定しており、ウは正しい。エについて、地役権の時効取得は民法283条で認められており、継続的かつ外形上明白な方法での行使が必要です（最判昭和33年2月14日）。通行地役権の時効取得は実務上も生じ得るため、エは正しい。

囲繞地通行権（民法210条〜213条）は、袋地（他の土地に囲まれて公道に出られない土地）の所有者に認められる法定の通行権です。通行の場所・方法は「囲繞地に最も損害の少ない場所」で「必要な範囲」に限定されます（210条2項・1項）。償金は損害に対して年払いが原則（212条）ですが、土地分割による袋地（213条）は分割前は一体の土地だったため分割した者に対してのみ通行権があり、償金不要という例外があります。この「分割による袋地」はマン管試験で分筆・土地売買の場面で出題されます。準袋地（公道に通じているが通路が著しく不十分な土地）も同様の通行権が認められます（210条1項後段）。地役権（民法280条〜294条）は、ある土地（要役地）の便益のために他の土地（承役地）を利用する権利であり、通行地役権が代表例です。時効取得（民法283条）は「継続的に行使され、かつその外形上認識できる状態」が必要です（最判昭和33年2月14日）。マンション実務では、敷地の一部が袋地になった場合の分譲業者の責任・管理組合への引継ぎ、共用部分の一部に通行地役権が設定されている場合の管理義務（管理組合が承役地管理を負う）が論点になります。また敷地権がない旧分譲マンション（敷地が共有のみで登記上の敷地権がない場合）では、敷地の通行権の帰属が問題になることがあります。