マン管 民法・区分所有法 問15｜相隣関係・通行権

袋地の所有者が囲繞地を通行する権利を「囲繞地通行権（公道に至るための他の土地の通行権）」といいます。この通行権を行使する場合、囲繞地の所有者は「償金」（通行料）を請求できます（民法212条）。イは「償金を請求できない」と言っており、これが誤りです。正答はイです。

民法212条は「第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない」と規定します（210条は袋地の囲繞地通行権）。イが誤りで正答。償金は、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、1年ごとに支払うことができます（212条ただし書）。土地の分割によって生じた袋地（民法213条）では、他の分割者の所有地のみを通行でき、償金は不要という例外があります。アについて、通行の場所及び方法は、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません（民法211条1項）。アは正しい。ウについて、民法210条2項は、池沼・河川・水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも同様とすると規定しており、公道に通じていても出入りが著しく困難な土地（準袋地）にも通行権が認められます。ウは正しい。エについて、地役権は継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り時効によって取得でき（民法283条）、判例は、通行地役権について「継続」の要件を満たすには要役地の所有者によって通路が開設されたことを要するとしています（最判昭和33年2月14日）。通行地役権の時効取得は実務上も生じ得るため、エは正しい。

囲繞地通行権（民法210条〜213条）は、袋地（他の土地に囲まれて公道に出られない土地）の所有者に認められる法定の通行権です。通行の場所・方法は、通行権者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものに限定されます（211条1項）。必要があるときは通路を開設することもできます（同条2項）。償金は通行する他の土地の損害に対して支払うもので、通路開設の損害に対するものを除き1年ごとに支払うことができます（212条）。土地分割による袋地（213条）は分割前は一体の土地だったため他の分割者の所有地のみを通行でき、償金不要という例外があります。この「分割による袋地」はマン管試験で分筆・土地売買の場面で出題されます。準袋地（池沼等を通らなければ公道に至れない土地や、崖があって公道と著しい高低差がある土地）も同様の通行権が認められます（210条2項）。地役権（民法280条〜294条）は、ある土地（要役地）の便益のために他の土地（承役地）を利用する権利であり、通行地役権が代表例です。時効取得（民法283条）は「継続的に行使され、かつその外形上認識できる状態」が必要です（最判昭和33年2月14日）。マンション実務では、敷地の一部が袋地になった場合の分譲業者の責任・管理組合への引継ぎ、共用部分の一部に通行地役権が設定されている場合の管理義務（管理組合が承役地管理を負う）が論点になります。また敷地権がない旧分譲マンション（敷地が共有のみで登記上の敷地権がない場合）では、敷地の通行権の帰属が問題になることがあります。