マン管 民法・区分所有法 問20：物権

地上権は物権であるため、地主の承諾なく譲渡できます（ア：正しい）。賃借権は契約上の権利（債権）なので、譲渡には賃貸人（地主）の承諾が必要です（民法612条）。地役権は要役地と一体であり、単独処分はできません（イ：誤り）。地役権も登記で対抗要件を備える必要があります（ウ：正しいように見えますが正確には継続的・外形上明白な地役権は時効取得後の対抗要件の問題）。正答はアです。

民法206条・民法281条が示す通り、地上権（民法265条〜）は物権であり、地上権者は土地所有者（地主）の承諾なく地上権を譲渡できます。これは賃借権（債権）と異なる大きな特徴です。アが正答。イについて、民法281条1項は「地役権は要役地の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転し、または要役地について存する他の権利の目的となるものとする」と規定します。地役権は要役地と分離して処分（譲渡・担保設定等）ができません（同条2項）。イは誤り。ウについて、地役権の登記（民法177条）は対抗要件として必要ですが、地役権の時効取得（継続的・外形上明白な方法での行使）の場合は登記なく対抗できる場合があります（最判昭和33年2月14日）。ウの記述は一般論としては正しいですが絶対的ではなく、また正答の絞り込みにおいてアが最も明確に正しいです。エについて、借地権（賃借権）が敷地利用権の場合、その更新は個々の区分所有者と地主の間の問題であり、管理組合を通じて行う必要はありません（区分所有法は敷地利用権について独自の更新手続を規定していません）。エは誤り。

マンションの敷地利用権は①所有権（最も多い・敷地権登記で専有部分と一体化）、②地上権（物権・地主承諾なく譲渡・転貸可）、③賃借権（債権・地主承諾要・借地借家法適用）の三類型があります。区分所有法22条は「専有部分の敷地利用権から分離した処分禁止」を規定しており、専有部分と分離して敷地利用権のみを譲渡・担保設定することは原則できません（規約別段の定めで分離可・ただし実務では採用ほぼなし）。地上権（民法265条〜）は「工作物（建物等）または竹木を所有するため、他人の土地を使用する権利」で存続期間は原則自由に定められます（借地借家法が適用される場合は30年が最低期間・借地借家法3条）。物権であるため①地主の承諾なく譲渡・転貸可、②対抗要件は登記、③地代不払い等では消滅しない（賃借権なら解除可）という違いがあります。地役権（民法280条〜294条）の付従性（要役地に従たる性質・281条1項）は重要論点で、要役地が売却されると地役権も当然に新所有者に移転します（登記不要・最判昭和47年4月14日）。ただし地役権の対抗要件（第三者への対抗）は登記が必要です。マンション敷地に第三者の通行地役権が設定されている場合、管理組合は承役地の管理者として地役権の行使に伴う義務（通行妨害の禁止等）を負います。実務では定期借地権（一般定期借地権50年以上・事業用定期借地権10〜50年・建物譲渡特約付借地権）を活用したマンション供給（定期借地権付きマンション）が増加しており、更新のないリスクを適切に区分所有者に説明する義務が問題になります。