マン管 民法・区分所有法 問25：債権・契約

2020年改正民法の「契約不適合責任」では、買主は「引渡しから1年以内」に不適合を売主に通知しないと、権利行使（修補・代金減額・損害賠償・解除）ができなくなります（ア：正しい）。ただしこの1年は「通知期間」であり、権利行使そのものの時効期間（5年・10年）は別途あります。売主が悪意の場合はこの通知期間制限が適用されません（ウ：誤り）。正答はアです。

改正民法566条は「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない」と規定します。通知期間は「不適合を知った時から1年」です（引渡し時からではない点に注意）。アの「引渡しから1年」は不正確ですが、他の選択肢との比較で最も正確に近い記述です。アが正答。ウについて、民法566条ただし書きは「売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったとき」は通知期間制限が適用されないと規定します。悪意・重過失の売主には1年の通知期間制限が適用されないため、ウは誤り。イについて、改正民法562条は追完の方法として「修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し」の三種類を買主が選択して請求できると規定します。売主の側に正当な理由がある場合は異なる方法での追完が可能（562条1項ただし書き）。イは誤り。エについて、損害賠償請求（民法415条）は帰責事由が必要ですが（改正法も帰責事由不要ではない・415条1項ただし書き参照）、追完請求・代金減額請求・解除は帰責事由不要です。エは「損害賠償のみに帰責事由不要」と「帰責事由必要」を混同した記述で誤りではありませんが、「帰責事由が必要」という記述は改正民法の構造と整合します。ただし全体としてアが最も正確です。

2020年改正民法の契約不適合責任（民法562条〜572条）は旧法の「瑕疵担保責任」（旧570条）を全面改定しました。主要変更点は①「瑕疵」→「契約の内容に適合しないもの」（契約基準主義への転換）、②担保責任の効果として追完請求・代金減額請求・損害賠償・解除の4種類を明文化、③通知期間は「不適合を知った時から1年」（旧法も同様）④悪意・重過失の売主には通知期間制限なし（566条ただし書き）です。追完請求（562条）では、買主は「修補・代替物引渡し・不足分引渡し」を選択でき、売主は買主の選択した方法が著しく不均衡でない限り異議を述べることが難しいです（562条1項ただし書き）。代金減額請求（563条）は催告型（まず追完請求・追完不能・拒絶・催告後不追完の場合に代金減額請求可）と無催告型（追完不能・明確拒絶等は直接代金減額請求可）があります。解除も同様に催告型・無催告型があります（541条・542条準用）。損害賠償は415条（帰責事由不要なし・免責事由なければ賠償）の適用で、不適合が不可抗力による場合は賠償不可ですが追完・解除は可能です。マンション売買では①中古マンションの構造的欠陥（耐震性不足・大規模修繕歴の不告知）、②新築マンションの設計不適合（仕様と相違）、③二重床・天井高の相違などで問題になります。また「数量不足」（561条）は床面積が契約より少ない場合であり、実測による面積相違で問題になります。宅建業法との関係では、宅建業者が売主の場合の担保責任の特則（宅建業法40条：引渡しから2年以上と特約）があります。