マン管 民法・区分所有法 問25｜売買契約・契約不適合責任

2020年改正民法の「契約不適合責任」では、種類又は品質の不適合について、買主は「不適合を知った時から1年以内」に売主に通知しないと、原則として権利行使（追完・代金減額・損害賠償・解除）ができなくなります（ア：正しい）。この1年は「通知」の期間であり、権利行使そのものの消滅時効（知った時から5年・行使できる時から10年）は別に進行します。売主が悪意・重過失の場合はこの通知期間の制限が適用されません（ウ：誤り）。損害賠償について、買主が売主の故意・過失を証明する必要はありません（エ：誤り）。正答はアです。

民法566条は「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない」と規定します。アが正答。ウについて、同条ただし書により、売主が引渡しの時に不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは通知期間の制限は適用されないため、ウは誤り。イについて、民法562条1項は、買主は売主に対し「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完」を請求できると規定しています（売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる・同項ただし書）。イは誤り。エについて、契約不適合を理由とする損害賠償は民法415条の規定による（564条）ため、債務の不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるものであることを売主の側で主張・立証すれば免責されますが、買主が売主の故意又は過失を証明する必要はありません。エは誤り。

2020年改正民法の契約不適合責任（民法562条〜572条）は旧法の「瑕疵担保責任」（旧570条）を全面的に改めました。主要な変更点は①「隠れた瑕疵」→「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」（契約内容を基準とする考え方への転換）、②買主の救済手段として追完請求（562条）・代金減額請求（563条）を明文化し、損害賠償・解除は債務不履行の一般規定（415条・541条・542条）によることを明記（564条）、③期間制限を「不適合を知った時から1年以内の通知」に改めたこと（566条。旧法は事実を知った時から1年以内の権利行使）、④悪意・重過失の売主には通知期間の制限が及ばないこと（566条ただし書）です。追完請求（562条）では、買主が「修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し」の方法を選んで請求できますが、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法で追完することができます（562条1項ただし書）。代金減額請求（563条）は、原則として相当の期間を定めて追完の催告をし、その期間内に追完がないときに請求でき（1項）、追完が不能な場合や売主が追完を拒絶する意思を明確に表示した場合などは催告なしに請求できます（2項）。損害賠償は415条の規定によるため、不適合が売主の責めに帰することができない事由によるときは損害賠償は請求できませんが、追完請求・代金減額請求・解除は帰責事由がなくても行使できます。なお566条の通知期間の制限は「種類又は品質」の不適合に関するもので、数量の不適合や移転した権利の不適合には適用されません。マンション売買では①中古マンションの構造的欠陥（耐震性不足・雨漏り等）、②新築マンションの仕様の相違、③天井高・面積の相違などで問題になります。宅建業法との関係では、宅建業者が売主となる場合、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効とされます（宅建業法40条）。