マン管 民法・区分所有法 問34｜同時履行の抗弁権・危険負担

マンション売買では、売主の「物件引渡し義務」と買主の「代金支払義務」は同時履行の関係（民法533条）にあります（ウ：正しい）。どちらかが「払わなければ渡さない」「渡さなければ払わない」と言える関係です。引渡し前に、売主・買主どちらの責任でもない理由で建物が滅失した場合、買主は代金の支払を拒むことができます（民法536条1項・ア：誤り）。正答はウです。

民法533条は「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない」と規定します（同時履行の抗弁権）。ウが正答。売主の引渡しと買主の代金支払いは同時履行の関係にあり、一方が履行を提供しない場合は他方も履行を拒むことができます。アについて、民法536条1項は「当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる」と規定します。引渡し前に双方の責めに帰することができない事由で目的物が滅失した場合、買主（引渡債務の債権者）は代金の支払を拒むことができるため、アは誤り（改正前の旧534条は特定物売買について買主が危険を負担する債権者主義を定めていましたが、2020年施行の改正で削除されました）。イについて、売主に帰責事由がない履行不能の場合、損害賠償は請求できません（415条1項ただし書）。イは誤り。エについて、同時履行の抗弁権は、相手方の債務が弁済期にないときは主張できません（533条ただし書）。代金の支払期日が先に到来し、引渡しの期日がまだ到来していない場合、買主は同時履行の抗弁権によって代金の支払を拒むことはできません。エは誤り。

危険負担（民法536条）は2020年施行の改正で大きく変わりました。旧法では、特定物売買など特定物に関する物権の設定・移転を目的とする双務契約について、債務者の責めに帰することができない事由で目的物が滅失した場合、その滅失は債権者（買主）の負担とする債権者主義（旧534条）が定められ、それ以外の場合は反対給付を受ける権利が消滅する債務者主義（旧536条1項）とされていました。改正後は旧534条が削除され、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは「債権者は、反対給付の履行を拒むことができる」という履行拒絶権の構成に改められました（536条1項）。反対給付の債務を消滅させたい場合は、契約を解除することができます（542条1項1号・解除に債務者の帰責事由は不要）。なお売主が買主に目的物を引き渡した後に、当事者双方の責めに帰することができない事由によって滅失・損傷したときは、買主は代金の支払を拒むことができません（567条1項）。同時履行の抗弁権（533条）は双務契約の対価的な牽連性を保護する制度であり、一方が履行を提供しない間は他方も履行を拒むことができます。「不安の抗弁権」（民法に明文なし）は、先履行義務を負う者でも相手方の財産状態の著しい悪化等の事情がある場合に履行を拒めるとする解釈上の考え方です。マン管試験では、同時履行の抗弁権が認められる例（売買の引渡しと代金支払い、請負の目的物の引渡しと報酬支払い等）と認められない例の区別が重要です。例えば、賃貸借終了時の敷金の返還は賃貸物の返還を受けた時に生じるとされており（622条の2第1項1号）、賃借人は敷金の返還を受けるまで明渡しを拒むことはできません。実務応用として、マンション売買では手付（宅建業法39条等）と引渡義務の関係、新築マンションの売買では住宅瑕疵担保履行法に基づく保険・供託の義務付けなど、関連する制度との関係も押さえておく必要があります。上位資格との接続として、宅建士試験では危険負担の改正点と契約不適合責任の関係が頻出であり、改正前後の対比を整理しておくと効果的です。