マン管 民法・区分所有法 問37｜敷金・原状回復

原状回復について、通常の使用による自然損耗（経年劣化）は賃借人の負担ではなく、賃貸人の負担です（イ：正しい）。これは改正民法621条で明文化されました。敷金は明渡し後に返還されますが、明渡し前に敷金を盾に退去を拒むことはできません（ア：誤り）。原状回復の特約で借主負担を拡大することには消費者契約法等による制限があります（ウ：誤り）。付着物の取外しも契約・性質により異なります（エ：誤り）。正答はイです。

民法621条は「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」と規定します（経年劣化は原状回復義務から除外）。イが正答。アについて、敷金の返還時期は「明渡し後」であり（改正民法622条の2第1項1号）、賃借人は敷金返還前でも明渡し義務を負います（同時履行の関係はない）。アは誤り。ウについて、消費者契約法10条は「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効」と規定します。賃借人（消費者）の原状回復義務を不当に拡大する特約は無効とされる場合があります。「無限に拡大できる」というウは誤り。エについて、賃借人は賃借物を受け取った後にこれに附属させた物を賃貸借終了時に収去する義務を負いますが、賃借物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については、この限りでないとされています（民法622条による599条1項の準用）。「すべての付着物」について取外し義務があるとするエは誤り（賃貸人の同意を得て付加した造作については、借地借家法33条の造作買取請求権が問題になることもあります）。

敷金（改正民法622条の2）は2020年改正で明文化されました。定義は「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」です（622条の2第1項）。返還時期は①賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けた時（1号）、②賃借人が適法に賃借権を譲渡した時（2号）です。賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、賃貸借の継続中であっても敷金をその債務の弁済に充てることができますが、賃借人の側から敷金を債務の弁済に充てるよう請求することはできません（622条の2第2項）。原状回復（民法621条）のガイドラインとして国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」があり、①通常損耗・経年変化は賃貸人負担、②賃借人の故意・過失・善管注意義務違反は賃借人負担、③具体的事例（画鋲穴・タバコヤニ・ペット傷等）の判断基準が示されています。消費者契約法（10条）との関係では、原状回復義務を過度に拡大する特約（例：全室クリーニング費用一律負担・新品交換費用全額負担）は無効とされる場合があります（消費者契約では）。ただし事業者間取引では消費者契約法が適用されないため特約の自由度が高くなります。造作買取請求権（借地借家法33条）は、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借の終了時に時価での買取を請求できる権利ですが、借地借家法37条が強行規定として掲げる条文（31条・34条・35条）に含まれていないため、当事者の特約で排除することができます。