マン管 民法・区分所有法 問39｜転貸借・サブリース

適法な転貸借では転借人は賃貸人に直接義務を負います（ア：誤り・民法613条1項）。賃貸人と賃借人が合意解除をしても、転借人には原則として対抗できません（イ：正しい・613条3項）。建物の賃貸借が期間満了等で終了する場合、賃貸人は転借人に通知しなければ終了を対抗できず、通知から6か月で転貸借が終了します（ウ：誤り）。転借人は賃貸人に対して直接に賃料支払義務を負うので、直接支払うことも認められます（エ：誤り）。正答はイです。

民法613条1項は「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」と規定します（アは誤り、エも誤り）。同条3項は「賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない」と規定しています（2017年改正・2020年施行で従来の判例法理を明文化）。イが正答。ウについて、借地借家法34条1項は「建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない」と規定し、同条2項は通知がされた日から6月を経過することによって転貸借が終了するとしています。「当然に消滅」するわけではないため、ウは誤り。

転貸借（民法612条・613条）とサブリース（一括借上げ）はマン管試験で管理形態との関係で出題されます。サブリース（一括借上げ）は区分所有者（賃貸人）→サブリース会社（賃借人兼転貸人）→入居者（転借人）という三層構造です。適法な転貸（賃貸人の承諾ある転貸）の効果は、①転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う（613条1項前段）、②転借人は賃料の前払をもって賃貸人に対抗できない（同項後段）、③賃貸人が賃借人に対して権利を行使することは妨げられない（同条2項）、というものです。合意解除について、賃貸人は賃借人との合意解除を転借人に対抗できないのが原則ですが、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは対抗できます（613条3項ただし書）。借地借家法34条の通知（期間満了・解約申入れによる建物賃貸借の終了の場合）は転借人保護の重要な規定であり、通知から6ヶ月を経過するまでは転貸借は終了しません（同条2項）。この規定に反する特約で転借人に不利なものは無効です（借地借家法37条）。判例は、いわゆるサブリース契約にも借地借家法32条1項（借賃増減請求権）の規定が適用されるとしており、「賃料保証」「賃料固定」をうたう特約があっても、サブリース会社からの減額請求が問題となり得ます。これは実務上の大きな問題となりました。