マン管 民法・区分所有法 問40：賃貸借・借地借家

普通借地権（通常の借地権）の最初の存続期間は30年です（借地借家法3条）。30年未満の定めは30年になります（イ：正しい）。一般定期借地権は50年以上です（ア：誤り・30年以上ではない）。建物譲渡特約付き借地権は30年以上（ウ：誤り・50年以上ではない）。事業用定期借地はマンション（居住用）には使えません（エ：誤り）。正答はイです。

借地借家法3条は「借地権の存続期間は30年とする。ただし契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間による」と規定します。30年未満の定めは30年に自動延長されます（強行規定）。イが正答。アについて、一般定期借地権（借地借家法22条）の存続期間は「50年以上」であり、30年以上ではありません。アは誤り。ウについて、建物譲渡特約付き借地権（借地借家法24条）の存続期間は「30年以上」であり、50年以上ではありません。ウは誤り。エについて、事業用定期借地権（借地借家法23条）は「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とするもの」に限定されており（23条1項括弧書き）、居住用建物のためのマンション敷地には利用できません。エは誤り。

借地借家法（1992年施行・借地法・建物保護法・借家法の統合）の借地権類型は①普通借地権（3条〜9条・存続期間30年・更新あり）、②一般定期借地権（22条・50年以上・更新なし・公正証書等書面必要）、③事業用定期借地権（23条・10年以上50年未満・居住用除外・公正証書必要）、④建物譲渡特約付き借地権（24条・30年以上・終了時建物を地主に相当価格で譲渡・書面不要）の四類型です。普通借地権の更新制度：①合意更新、②法定更新（借地借家法5条：更新拒絶の正当事由が必要・正当事由は自己使用の必要性等を総合考慮）、③建物再築による期間の更新（7条）があります。一般定期借地権（22条）は「一般定期借地権50年以上」「公正証書等の書面」「更新なし・建物買取請求なし・期間延長なしの全三特約が必要」という要件が重要です。マンションで一般定期借地権が使われる場合、土地代が安価になる一方で50年後に建物を取壊して返還する義務があり、区分所有者はその点を理解した上で購入します。事業用定期借地（23条）の「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）」については、複合用途ビルでも居住部分があれば適用不可です（オフィスビル・商業施設等専用）。マン管試験では、定期借地権マンションの管理組合への影響（期間終了後の清算・建替え問題）と併せて出題されることがあります。