マン管 民法・区分所有法 問41｜賃料増減額請求の手続・借地借家法32条

賃料の増額でもめて裁判中のときは、増額を求められた賃借人は自分が相当と思う額を払えば足ります。裁判で確定して不足があれば、その不足額に年1割の利息を付けて払います（ア：誤り・定めはある）。逆に減額でもめているときは、減額を求められた賃貸人の側が相当と思う額の支払を請求できます（イ：正しい）。減額しない特約は32条1項には規定がなく、そのまま賃借人の減額請求を止める効果は条文からは読み取れません（ウ：誤り）。増額でもめている間、賃借人は相当と思う額を払えば足り、賃貸人の言い値の全額を払う必要はありません（エ：誤り）。正答はイです。

借地借家法32条2項は「建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない」と規定します。同条3項は逆に、減額について協議が調わないときは、請求を受けた者（賃貸人）が、減額を正当とする裁判が確定するまで相当と認める額の支払を請求できると規定します。イが正答（32条3項どおり）。アについて、32条2項ただし書に不足額への年1割の利息の定めがあり、「定めはない」は誤りです。ウについて、32条1項ただし書が「その定めに従う」とするのは「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」のみであり、減額しない旨の特約について同項に明文の規定はありません。エについて、32条2項は賃借人が「相当と認める額」を支払えば足りるとしており、賃貸人が請求する額の全額支払を要求するものではありません。

借地借家法32条（借賃増減請求権）は、建物の借賃が租税その他の負担の増減、土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃と比較して不相当となったときに、契約の条件にかかわらず、当事者が将来に向かって借賃の額の増減を請求できる権利です（1項本文）。同項ただし書は「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と定め、不増額特約に限って明文で効力を認めています。増減額請求後、当事者間の協議が調わない場合の暫定的な支払・支払請求の規律が2項・3項です。増額請求の場合（2項）は、請求を受けた賃借人が「相当と認める額」を支払えば足り、裁判確定後に不足があれば、その不足額に年1割の利息を付して支払います。減額請求の場合（3項）は逆に、請求を受けた賃貸人が「相当と認める額」の支払を請求でき、裁判確定後に既に受け取った額が正当な額を超えていれば、その超過額に年1割の利息を付して返還します。増額側・減額側で「誰が相当額を主張できるか」「確定後の精算に付される利息の起算点（不足額は支払期後、超過額は受領時）」が対になっている構造を正確に押さえることが必要です。協議が調わないときの正当な借賃の額は最終的に裁判で確定され、2項・3項は、その確定までの間の暫定的な支払の方法と、確定後の精算の方法を定めたものです。区分所有者が専有部分を賃貸している場面や、サブリース方式で賃料を見直す場面で問題になる規定です。