マン管 民法・区分所有法 問43：賃貸借・借地借家

期間の定めのない建物賃貸借で賃貸人から解約する場合、「正当事由」（借地借家法28条）を備えた上で6ヶ月前の通知が必要です（ア：正しい・27条）。賃借人からの解約申入れは3ヶ月前で足ります（イ：誤り）。賃料滞納でも1回では解除できず、「信頼関係破壊の法理」から一定の滞納継続が必要です（ウ：誤り）。契約期間中でも中途解約特約があれば解除可能です（エ：誤り）。正答はアです。

借地借家法27条1項は「建物の賃貸借の解約申入れは、各当事者が、いつでもすることができる。この場合において、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する」と規定します（ただし賃貸人からの解約は28条の正当事由も必要）。アが正答（賃貸人からの解約は6ヶ月前通知＋正当事由）。イについて、賃借人からの解約申入れは民法617条1項2号（土地賃貸借3ヶ月・建物賃貸借3ヶ月）の適用ですが、借地借家法27条1項は「6月を経過して終了」と定めています。解釈上賃借人も6ヶ月が原則との見解もありますが、民法617条1項2号の3ヶ月が適用されるとする見解もあります。ただし「賃貸人と同じく6ヶ月が必要」というイの表現は、賃借人に課せられる正当事由の有無を曖昧にしており、最も不正確です。ウについて、賃料不払いを理由とする解除は「信頼関係破壊の法理」（最判昭和39年7月28日）により、一定期間継続的な不払い（「信頼関係を破壊するに足りる程度の不払い」）が必要です。直ちに解除はできません。ウは誤り。エについて、中途解約特約（解約条項）が契約に定められている場合は期間内でも解約可能です。エは誤り。

建物賃貸借の解約・解除はマン管試験で借地借家法の核心論点です。期間の定めのない建物賃貸借（27条〜28条）：①賃貸人からの解約：6ヶ月前通知＋正当事由（28条）が必要。②賃借人からの解約：民法617条1項2号適用で3ヶ月前通知（借地借家法27条の「6ヶ月」は賃貸人基準・賃借人は民法617条が適用される見解が有力）。正当事由（28条）の総合考慮要素：①賃貸人の使用の必要性、②賃借人の使用の必要性、③従前の経過、④建物の状況、⑤財産上の給付（立退料）。賃料不払いによる解除の信頼関係破壊の法理（最判昭和39年7月28日）は「賃貸借は継続的な信頼関係を基礎とする契約であり、信頼関係を破壊する程度の不払いがなければ解除できない」という判例法理です。通常は2ヶ月〜3ヶ月の滞納継続が信頼関係破壊の目安とされますが、事案の具体的事情による個別判断です。なお少額・短期の滞納でも賃借人が不誠実な態度を示す等の事情があれば1ヶ月でも解除を認めた事例もあります。管理組合が賃借人（占有者）に対して直接措置を取れる根拠は区分所有法46条2項（規約・決議は占有者にも適用）ですが、賃貸借契約の解除権は原則として賃貸人（区分所有者）が持ちます。管理組合は共同利益背反行為（6条1項）の使用禁止請求（58条）・競売請求（59条）という特別の手段で対応します。