マン管 民法・区分所有法 問43｜建物賃貸借の解約・解除

期間の定めのない建物賃貸借で賃貸人から解約する場合、「正当の事由」（借地借家法28条）が必要で、解約申入れの日から6ヶ月を経過すると賃貸借が終了します（ア：正しい・27条1項）。賃借人からの解約申入れは、解約申入れの日から3ヶ月で終了します（イ：誤り・民法617条1項2号）。賃料滞納があっても、信頼関係を破壊するに至らない程度であれば解除は認められないとするのが判例です（ウ：誤り）。期間の定めがある場合でも、中途解約できる旨の特約（解約権の留保）があれば中途解約できます（エ：誤り・民法618条）。正答はアです。

借地借家法27条1項は「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する」と規定し、28条は建物の賃貸人による解約の申入れは正当の事由があると認められる場合でなければすることができないと規定しています。アが正答。イについて、期間の定めのない建物賃貸借で賃借人から解約申入れをした場合は、借地借家法27条ではなく民法617条1項2号が適用され、解約申入れの日から3ヶ月を経過することによって終了します。賃借人からの解約に正当事由は不要です。イは誤り。ウについて、賃料不払いを理由とする解除でも、賃貸借は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるため、不払いが信頼関係を破壊するに至らない特段の事情があるときは解除は信義則上許されないとするのが判例です（最判昭和39年7月28日）。直ちに解除できるわけではありません。ウは誤り。エについて、民法618条は「当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する」と規定しており、解約権を留保する特約があれば期間中でも解約申入れができます（賃貸人からの解約申入れには借地借家法28条の正当事由が必要です）。エは誤り。

建物賃貸借の解約・解除はマン管試験で借地借家法の核心論点です。期間の定めのない建物賃貸借（借地借家法27条・28条）：①賃貸人からの解約：正当の事由（28条）が必要で、解約申入れの日から6ヶ月経過で終了（27条1項）。解約申入れ後も賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは更新したものとみなされます（27条2項による26条2項の準用）。②賃借人からの解約：民法617条1項2号により、解約申入れの日から3ヶ月経過で終了（借地借家法27条は建物の賃貸人が解約申入れをした場合の規定です）。正当事由（28条）の考慮要素：①建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況、④建物の現況、⑤建物の明渡しの条件として又は明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出（立退料）。賃料不払いによる解除について、判例（最判昭和39年7月28日）は、不払いがあっても賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除権の行使は信義則上許されないとしています（信頼関係破壊の法理）。何か月分の滞納で信頼関係の破壊が認められるかは、滞納の額・期間・経緯・賃借人の態度等を踏まえた事案ごとの判断です。期間の定めのある建物賃貸借で中途解約をするには、解約権を留保する特約が必要です（民法618条）。なお居住用の定期建物賃貸借（床面積200㎡未満）では、転勤・療養等のやむを得ない事情により賃借人が建物を生活の本拠として使用することが困難となったときは、特約がなくても賃借人から解約の申入れができます（借地借家法38条7項）。管理組合が占有者（賃借人）に対して直接措置を取れる根拠として、占有者は建物等の使用方法について区分所有者と同一の義務を負い（区分所有法46条2項）、共同の利益に反する行為をした占有者に対しては行為の停止等の請求（57条4項）や契約の解除及び専有部分の引渡しの請求（60条）ができます。