マン管 民法・区分所有法 問44｜賃借権の譲渡・造作買取請求権

造作買取請求権（借地借家法33条）は当事者の特約で排除できます（ア：誤り・同法37条の強行規定に含まれない）。賃貸人が死亡しても賃貸借は終了せず、相続人が賃貸人の地位を承継します（ウ：誤り）。内縁の配偶者は法律上の相続権がないため相続はできませんが、居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合には、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者が賃借人の権利義務を承継する規定があります（エ：誤り・「相続」ではなく承継であり、反対の意思表示で承継しないこともできる）。賃貸人の承諾を得た賃借権の譲渡では、譲受人が賃借人の地位を承継します（イ：正しい）。正答はイです。

賃借権の適法な譲渡（賃貸人の承諾ある譲渡・民法612条1項）では、譲受人は従前の賃貸借の条件・地位を承継します。イが正答（なお敷金は、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに残額が旧賃借人に返還されるものとされており（民法622条の2第1項2号）、特段の合意がなければ譲受人に引き継がれません）。アについて、借地借家法37条は「第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする」と規定しており、造作買取請求権（33条）はこれに含まれていないため、特約で排除することができます。アは誤り。ウについて、賃貸人の死亡は賃貸借の終了原因ではなく、相続人が賃貸人の地位を包括的に承継します（民法896条）。ウは誤り。エについて、借地借家法36条1項は「居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない」と規定します。「相続」ではなく法律の規定による「承継」であり、エの「当然に賃借権を相続することができる」は誤り。

造作買取請求権（借地借家法33条）は、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳・建具その他の造作がある場合、賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、賃借人が賃貸人に対して時価での買取りを請求できる権利です。旧借家法では特約で排除できない強行規定とされていましたが、借地借家法では強行規定を定める37条に含まれていないため、特約で排除できます。実務の賃貸借契約書には「造作買取請求権を行使しない」旨の特約が盛り込まれることが多くあります。賃借権の譲渡・転貸（民法612条）には賃貸人の承諾が必要であり（1項）、無断で第三者に使用・収益をさせたときは賃貸人は契約を解除できます（2項・ただし背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除できないとするのが判例）。適法な譲渡では賃借人の地位が譲受人に移転します。賃借人が死亡した場合、賃借権は相続の対象となり、相続人が承継します（民法896条）。借地借家法36条（居住用建物の賃貸借の承継）は、相続人がいない場合に、事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者が賃借人の権利義務を承継するとするもので、相続人なしに死亡したことを知った後1ヶ月以内に賃貸人に反対の意思を表示すれば承継しません（同条1項ただし書）。承継した場合、賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は承継した者に帰属します（同条2項）。承継する同居者もいない場合、賃借権は相続財産として相続財産清算人による清算の対象となります。マン管試験では賃借人が死亡した場合の占有者の変動・管理組合への届出や、占有者の使用方法に関する義務（区分所有法46条2項）との組合せで出題されます。