マン管 民法・区分所有法 問44：賃貸借・借地借家

造作買取請求権（借地借家法33条）は当事者の特約で排除できます（ア：誤り・同条2項）。賃貸人が死亡した場合も賃貸借は継続し、相続人が賃貸人の地位を承継します（ウ：誤り）。内縁の配偶者は法律上の相続権がないため相続はできませんが、借地借家法36条で居住継続の保護規定があります（エ：誤り・「相続」ではなく使用継続の保護）。賃貸人の同意を得た賃借権の譲渡は第三者に地位が承継されます（イ：正しい）。正答はイです。

賃借権の適法な譲渡（賃貸人の承諾ある譲渡・民法612条）では、譲受人は従前の賃貸借の条件・地位をそのまま承継します。イが正答。アについて、借地借家法33条2項は「第1項の規定は、建物の賃貸人が同意を与えない造作についての買取の請求および賃貸人の同意を得た造作についての取決め（買取請求権を排除する旨の特約）を妨げない」という趣旨で解釈されており、造作買取請求権は特約で排除可能です（33条2項）。アは誤り。ウについて、賃貸人の死亡は賃貸借の終了原因ではありません（民法597条2項・「賃借人の死亡は終了しない」という条文はあるが賃貸人の死亡は終了原因でない）。相続人が賃貸人の地位を包括承継します。ウは誤り。エについて、相続人なき賃借人の内縁の配偶者は「相続権」を持ちませんが、借地借家法36条1項は「建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借権を援用することができる」と規定します。「相続」ではなく「賃借権の援用」（使用継続の保護）であり、エの「相続できる」は誤り。

造作買取請求権（借地借家法33条）の特約排除については、33条2項の解釈として「特約による排除を認める」が多数説・実務上の扱いです（旧法では排除不可だったが、借地借家法は特約を認める趣旨）。実務の賃貸借契約書には「造作買取請求権は行使しないものとする」旨の特約（特約排除）が標準的に盛り込まれています。賃借権の譲渡（民法612条）は賃貸人の承諾が必要（無断転貸・無断譲渡は背信行為として解除可）であり、適法な譲渡では地位が包括的に承継されます。相続（賃借人の死亡）の場合は無承諾で相続人に承継されます（「賃借権は一身専属的権利ではない」という解釈・最判昭和42年2月23日）。借地借家法36条（相続人なき賃借人の内縁配偶者等の保護）の「賃借権の援用」は「相続人が賃借権を相続した場合にその相続を承継する（相続人なき場合の代替的救済）」という性質ではなく、内縁配偶者等が「賃借人の地位に代わって使用を継続できる権利」です。援用する同居者がいない場合は、国庫帰属（民法959条）の問題になります（相続人なき残余財産は国庫へ）。マン管試験では賃借人が死亡した場合の管理費の支払義務者・相続人の確認方法・管理組合の賃借人への規約適用（46条2項）との組合せで出題されます。