マン管 民法・区分所有法 問49：区分所有法

規約共用部分（集会室等）は登記しないと第三者に対抗できません（ア：誤り・区分所有法4条2項）。廊下等の法定共用部分は規約で専有部分にできません（イ：誤り）。重大変更は区分所有者及び議決権の各3/4以上が必要です（エ：誤り・頭数のみではない）。共用部分の保存行為は各区分所有者・管理者が単独で実施できます（ウ：正しい）。正答はウです。

区分所有法26条1項は「管理者は、共用部分並びに規約及び集会の決議により管理者の職務として管理すべき附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権限を有する」と規定します。「保存行為」は管理者が単独で実施できます。ウが正答。アについて、区分所有法4条2項は「規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗することができない」と規定します。アは誤り。イについて、法定共用部分（2条4項・構造上の共用部分）は規約によっても専有部分とすることができません。規約共用部分にできるのは「規約によって共用部分とした附属の建物・建物の部分（区分所有法4条2項）」であり、法定共用部分とは別物です。イは誤り。エについて、区分所有法17条1項は共用部分の変更（重大変更）に「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数」を要求しています。エは誤り。

区分所有法の共用部分の分類は①法定共用部分（区分所有法2条4項・構造上区分所有者全員または一部の共用に供される建物の部分）と②規約共用部分（4条2項・規約によって共用部分とされた建物の附属物・附属建物等）の二種類です。法定共用部分の例：廊下・階段・エレベーター・ロビー・外壁・屋根・基礎・共用配管等。規約共用部分の例：集会室・管理事務室・駐車場棟・附属建物等（専有部分としても利用できるが規約で共用部分に指定したもの）。管理行為の分類と決議要件：①保存行為（単独で可・管理者・各区分所有者）、②管理行為・軽微変更（区分所有者及び議決権の各過半数・18条1項）、③重大変更（形状・効用の著しい変更・各3/4以上・17条1項）、④建替え（各4/5以上・62条）。規約共用部分の対抗要件（4条2項）は「登記」であり、登記のない規約共用部分を知らずに専有部分を購入した第三者は規約共用部分であることを対抗されません。この登記は不動産登記法上の「規約共用部分である旨の登記」（不動産登記法46条・44条1項5号）として記録されます。管理者（26条）は集会決議なく保存行為・小規模修繕を実施でき、実務上は管理組合理事長が管理者として機能します（標準管理規約38条）。2022年改正区分所有法では、電磁的方法による集会招集・議決が明文化されました（35条5項・45条2項等）。