マン管 民法・区分所有法 問49｜区分所有法・共用部分の種類と管理

規約共用部分（集会室等）は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できません（ア：誤り・区分所有法4条2項）。廊下等の構造上の共用部分は規約で専有部分にできません（イ：誤り・4条1項）。形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更は、定足数を満たした集会で出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要です（エ：誤り）。共用部分の保存行為は各区分所有者や管理者が単独で実施できます（ウ：正しい）。正答はウです。

区分所有法26条1項は「管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う」と規定します。保存行為は管理者が単独で実施できます（各区分所有者も保存行為をすることができます・18条1項ただし書）。ウが正答。アについて、区分所有法4条2項は、専有部分となり得る建物の部分及び附属の建物は規約により共用部分とすることができ、「この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」と規定します。アは誤り。イについて、区分所有法4条1項は「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする」と規定しており、規約によっても専有部分とすることはできません。イは誤り。エについて、区分所有法17条1項は、形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更について、区分所有者（議決権を有しないものを除く）の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議を要求しています（2026年4月1日施行の改正後の規定）。頭数のみの過半数では足りず、エは誤り。

区分所有法の共用部分は①構造上の共用部分（区分所有法4条1項・構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）、②専有部分以外の建物の部分・専有部分に属しない建物の附属物（2条4項）、③規約共用部分（4条2項・規約によって共用部分とされた専有部分となり得る建物の部分・附属の建物）に分けて理解します。構造上の共用部分の例：廊下・階段室・エレベーター室・ロビー・外壁・屋根・基礎等。規約共用部分の例：集会室・管理事務室・附属建物等（専有部分としても利用できるが規約で共用部分としたもの）。管理行為の分類と決議要件（2026年4月1日施行の改正後）：①保存行為（各区分所有者が単独で可・18条1項ただし書。管理者も保存の権限を有する・26条1項）、②管理に関する事項・軽微な変更（集会の普通決議＝出席した区分所有者及びその議決権の各過半数・18条1項・39条1項）、③形状又は効用の著しい変更（区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席者の各4分の3以上・17条1項。瑕疵の除去やバリアフリー化に必要な変更は各3分の2以上・17条5項）、④建替え（区分所有者及び議決権の各5分の4以上・62条1項。耐震性不足等の一定の建物は各4分の3以上・同条2項）。規約共用部分の対抗要件（4条2項）は「登記」であり、登記のない規約共用部分を専有部分として譲り受けた第三者には、規約共用部分であることを対抗できません。この登記は不動産登記法上の「共用部分である旨の登記」（不動産登記法58条）として記録されます。管理者（26条）は集会の決議なく保存行為を実施でき、実務上は管理組合の理事長が区分所有法上の管理者となるのが一般的です（標準管理規約38条）。