マン管 民法・区分所有法 問50：区分所有法

敷地利用権の分離処分は原則禁止ですが（区分所有法22条1項本文）、規約で別段の定めができます（同項ただし書き・ア：正しい）。敷地権の登記がある場合、専有部分の移転登記に敷地利用権の移転が含まれます（イ：正しい）。敷地持分は専有部分の床面積割合に応じるのが原則です（ウ：誤り・均等ではない）。正答はアです。

区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と規定します。アが正答。イについて、不動産登記法46条は「敷地権の登記がある建物の登記記録には専有部分と敷地利用権が一体として記録され、専有部分のみを対象とした所有権移転登記は原則として登記できない」とし、敷地権登記がある場合は一体処理されます。イは正しい内容ですが、「別々に登記する必要はない」という消極的表現では不十分な側面があります。アがより直接的に正しいです。ウについて、区分所有法14条1項は「各区分所有者の共用部分の持分は専有部分の床面積の割合による」と規定します（規約別段可・14条4項）。均等ではなく床面積割合が原則。ウは誤り。エについて、区分所有法2条5項の「敷地利用権」は「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」であり、駐車場部分のみを利用する第三者の借地権は「専有部分の所有のための権利」ではないため、敷地利用権には当たりません。エは誤り。

敷地利用権（区分所有法2条5項・22条〜24条）はマン管試験の頻出論点です。敷地利用権の種類：①所有権（最多・敷地を区分所有者全員で共有）、②地上権、③賃借権（借地権）等です。分離処分禁止（22条1項）の趣旨は「専有部分のみが処分されて敷地利用権なき区分所有者が生じることの防止」です。規約による分離処分の許容（22条1項ただし書き）は実務上ほぼ採用されませんが、旧分譲マンション（建て替え時代の物件）では敷地が共有のみで敷地権登記がなく、敷地利用権が分離処分可能な状態のものも存在します。敷地権の登記（不動産登記法46条）は、土地の登記記録に「区分建物の敷地権の表示（種類・割合）」が記録され、建物の登記記録にも「敷地権の表示」が記録されます。敷地権付き区分建物の専有部分に設定された抵当権は、敷地利用権（敷地権）にも及びます（区分所有法22条2項参照・民法370条との組合せ）。敷地持分割合（原則は専有部分の床面積割合・14条1項）の計算方法は、住宅部分（1階〜20階の各専有部分）の床面積割合に応じた土地持分が計算されます。分譲マンションの登記簿には「敷地権の割合」として記録されており、売買時の権利移転の基礎になります。敷地が数筆の場合（例：本棟敷地と附属駐車場棟の敷地）は各筆について敷地権割合が設定されます。2022年改正区分所有法では、老朽化マンションの再生のため「敷地共有者等の集会（敷地のみが残った場合）」に関する規定が整備されました（62条以下の改正）。