マン管 民法・区分所有法 問50｜敷地利用権・分離処分禁止

敷地利用権の分離処分は原則禁止ですが（区分所有法22条1項本文）、規約で別段の定めができます（同項ただし書・ア：正しい）。敷地権の登記がある場合、建物についての所有権の登記は敷地権についてもされた登記としての効力を持つため、別々に登記する必要はありません（イ：誤り）。敷地の持分が当然に均等になるという規定はありません（ウ：誤り）。正答はアです。

区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と規定します。アが正答。イについて、不動産登記法73条1項は、敷地権付き区分建物についての所有権等に関する登記は、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有すると規定しています（一定の例外あり）。専有部分の売買による所有権移転登記は建物の登記記録にすれば敷地権にも効力が及ぶため、別個に申請する必要はありません。イは誤り。ウについて、敷地の共有持分の割合は分譲時の契約等によって定まるもので、各区分所有者が当然に均等な割合の持分を持つという規定はありません。なお区分所有者が数個の専有部分を所有するときの各専有部分に係る敷地利用権の割合は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積の割合（14条1項〜3項に定める割合）によるとされています（22条2項）。ウは誤り。エについて、区分所有法2条6項の「敷地利用権」は「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」をいい、駐車場部分のみを利用する第三者の借地権は専有部分を所有するための権利ではないため、敷地利用権には当たりません。エは誤り。

敷地利用権（区分所有法2条6項・22条〜24条）はマン管試験の頻出論点です。敷地利用権の種類：①所有権（敷地を区分所有者全員で共有する形が最も多い）、②地上権、③賃借権（借地権）等です。分離処分禁止（22条1項）の趣旨は「専有部分のみが処分されて敷地利用権のない区分所有者が生じることの防止」です。規約による分離処分の許容（22条1項ただし書）や、分離処分禁止の規定が設けられた昭和58年改正前の分譲マンションでは、敷地利用権が専有部分と分離して扱われているものも存在します。分離処分禁止に違反する処分は無効ですが、その無効は善意の相手方に主張することができません（23条本文・分離処分できない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後の処分は除く）。敷地権である旨の登記（不動産登記法46条）がされると、土地の登記記録に敷地権である旨が記録され、建物の登記記録にも「敷地権の表示」が記録されます。敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記は、原則として敷地権についてされた登記としての効力を有し（同法73条1項）、敷地権付き区分建物には、原則として建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記や建物のみを目的とする担保権の登記をすることができません（同条3項）。敷地の持分割合は分譲時の契約で定められるのが通常で、区分所有者が数個の専有部分を所有する場合の各専有部分に係る敷地利用権の割合は、規約に別段の定めがない限り専有部分の床面積の割合によります（22条2項）。分譲マンションの登記記録には「敷地権の割合」が記録されており、売買時の権利移転の基礎になります。敷地が数筆の場合（例：本棟の敷地と附属駐車場棟の敷地）は各筆について敷地権が表示されます。