マン管 民法・区分所有法 問51｜管理組合の成立・法的性質

管理組合（区分所有者の団体）は、区分所有建物が存在して区分所有者が2人以上いれば当然に成立します（ア：正しい・区分所有法3条）。区分所有者は全員が当然に構成員となり、加入を拒否することはできません（イ：誤り）。管理組合法人の設立には、定足数を満たした集会で出席した区分所有者及びその議決権の各3/4以上の多数による決議と登記が必要です（ウ：誤り）。規約の設定に全員の合意は必要ではなく、最初に専有部分の全部を所有する者が公正証書で一定の規約を設定する方法もあります（エ：誤り）。正答はアです。

区分所有法3条は「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定します。区分所有者が2人以上いれば当然に団体が構成され、設立手続は不要です。アが正答。イについて、3条の「全員で」という文言のとおり、区分所有者は当然に団体の構成員となり、区分所有者である限り脱退できません（専有部分を譲渡して区分所有者でなくなれば構成員でなくなる）。イは誤り。ウについて、管理組合法人の成立（区分所有法47条1項）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く）の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、主たる事務所の所在地において登記をすることによって成立します（2026年4月1日施行の改正後の要件）。各過半数の決議では足りず、ウは誤り。エについて、規約の設定・変更・廃止（区分所有法31条1項）は、区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議によってします。また最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により一定の事項（規約共用部分・規約敷地・分離処分の可否・敷地利用権の割合）について規約を設定できます（32条）。「最初の規約設定に全員合意が必要」という要件はなく、エは誤り（なお規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません・31条1項後段）。

管理組合（区分所有法3条の団体）は、法人でない場合、一般に「権利能力のない社団」としての性質を持つと解されています。権利能力のない社団の特徴として、①構成員の変動にかかわらず団体が存続する、②団体の財産は構成員の総有に属する、③代表者の定めがあれば訴訟の当事者となることができる（民事訴訟法29条）、といった点が挙げられます。管理組合法人（47条以下）の成立要件は、①集会において区分所有者（議決権を有しないものを除く）の過半数であって議決権の過半数を有するもの（定足数は規約で引き上げ可）が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で、法人となる旨・名称・事務所を定めること、②主たる事務所の所在地で登記をすること、です（47条1項）。法人格取得のメリット：①管理組合法人の名義で不動産の登記ができる、②契約等の法律関係の主体が明確になる（管理組合法人はその事務に関し区分所有者を代理する・47条6項）、③財産の帰属が明確になる。規約の設定・変更・廃止（31条1項）も、区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要です（2026年4月1日施行の改正で、区分所有者全体を基準とする各4分の3以上から出席者を基準とする要件に改められました）。規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない（31条1項後段）という保護があります。例：特定の専用使用権の廃止・駐車場の割当ての変更・特定の住戸だけに負担を課す変更等。規約は書面又は電磁的記録により作成しなければなりません（30条5項）。なお法人でない管理組合でも、管理者は規約又は集会の決議により、その職務に関し区分所有者のために原告又は被告となることができます（26条4項）。