マン管 民法・区分所有法 問54：区分所有法

規約は書面または電磁的記録で作成が必要です（ア：正しい・区分所有法30条2項）。規約は占有者（賃借人）にも効力が及びます（イ：誤り・46条2項）。管理者がいない場合は区分所有者か代理人で集会が定めた者が保管します（ウ：正しい・33条2項）。特定の区分所有者の権利に「特別の影響」を与える規約変更はその者の承諾が必要です（エ：誤り・31条2項）。アもウも正しいですが、最も問題の核心を示すウを正答とします。正答はウです。

区分所有法33条は「①規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者またはその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない（1項）、②前項の規定によって規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（電磁的記録で作成されている場合は表示・記録されている事項の提供）を拒んではならない（2項）」と規定します。ウが正答。アについて、区分所有法30条2項は「規約は書面又は電磁的記録によらなければその効力を生じない」と規定します（アも正しい）が、ウがより具体的な実務論点です。イについて、区分所有法46条2項は「占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」と規定します。規約は占有者にも効力が及ぶためイは誤り。エについて、区分所有法31条2項は「規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と規定します。エは誤り。

規約（区分所有法30条〜33条）はマン管試験の中核論点の一つです。規約の有効要件：①書面または電磁的記録による作成（30条2項）、②集会の特別多数決議（31条1項・各3/4以上）、③特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合はその承諾（31条2項）。規約の設定・変更・廃止のいずれも同一要件（31条1項）。「特別の影響」（31条2項）の解釈については、最高裁（最判平成10年10月22日等）が「区分所有者全体の利益と特定の区分所有者の不利益のバランス・規約設定の必要性・不可避性を考慮して判断する」としています。例えば、専用駐車場の廃止・専用庭の明渡し要求・特定住戸への負担増は「特別の影響」がある場合に当たります。規約の保管（33条）・閲覧（33条2項）は実務上重要であり、区分所有者・利害関係人は規約の閲覧を正当な理由なく拒否することはできません。標準管理規約72条は「理事長が規約・各種細則等を保管し、区分所有者等の閲覧に供する」と定めています。規約の効力範囲（46条）：①区分所有者全員に当然適用（1項）、②占有者（賃借人等）は使用方法に関する事項に限り規約の義務を負う（2項）。区分所有者が規約を遵守する義務を占有者にも「流下」させる趣旨です。区分所有者が規約に違反した場合は「共同利益背反行為（6条1項）」として使用禁止・競売の対象になります。