マン管 民法・区分所有法 問54｜規約の設定・効力・保管

規約は書面又は電磁的記録により作成しなければなりません（ア：誤り・区分所有法30条5項）。占有者（賃借人）も、建物等の使用方法については規約に基づく義務を負います（イ：誤り・46条2項）。管理者がいない場合は、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定める者が規約を保管します（ウ：正しい・33条1項）。一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす規約変更はその者の承諾が必要です（エ：誤り・31条1項後段）。正答はウです。

区分所有法33条1項は「規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない」と規定し、同条2項は、規約を保管する者は利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて規約の閲覧を拒んではならないと規定します。ウが正答。アについて、区分所有法30条5項は「規約は、書面又は電磁的記録…により、これを作成しなければならない」と規定しており、電磁的記録による作成も認められています。アは誤り。イについて、区分所有法46条2項は「占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」と規定します。使用方法に関しては占有者にも規約の効力が及ぶためイは誤り。エについて、区分所有法31条1項後段は「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と規定します。エは誤り。

規約（区分所有法30条〜33条）はマン管試験の中核論点の一つです。規約の要件：①書面又は電磁的記録による作成（30条5項）、②集会の特別決議（31条1項：区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上・2026年4月1日施行の改正後の要件）、③一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときはその承諾（31条1項後段）。また規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければなりません（30条3項）。「特別の影響」の判断については、規約の設定・変更等の必要性及び合理性と、これによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、その不利益が区分所有関係の実態に照らして受忍すべき程度を超えるかどうかで判断するのが判例の考え方です。例えば、専用使用権の廃止や特定の住戸だけに負担を増す変更は「特別の影響」の有無が問題になります。規約の保管（33条1項）・閲覧（同条2項）は実務上重要であり、規約を保管する者は利害関係人の請求があれば正当な理由がない限り閲覧を拒むことができず、規約の保管場所は建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません（同条4項）。規約の効力（46条）：①規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる（1項）、②占有者は、建物等の使用方法につき区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う（2項）。区分所有者が規約に違反した場合、その行為が建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為（6条1項）に当たるときは、行為の停止等の請求（57条）や、要件を満たせば使用禁止（58条）・競売（59条）の請求の対象になります。