マン管 民法・区分所有法 問56：区分所有法

小規模滅失（建物価格の1/2以下の滅失）では、各区分所有者が単独で専有部分を復旧できます（ア：正しい）。ただし共用部分の復旧は管理行為として普通決議で足りる場合もあります（イ：誤り・小規模は普通決議・各過半数で可）。大規模滅失（1/2超）の復旧決議は各3/4以上ですが、建替え決議は各4/5以上なので同一ではありません（ウ：誤り）。大規模滅失の復旧決議後は、賛成者が反対者の区分所有権を買い取ることができます（エ：正しい・区分所有法63条）。正答はエです。

区分所有法61条7項は「前項（大規模滅失の復旧決議）の規定による決議に賛成した区分所有者（以下「決議賛成者」という）は、決議に賛成しなかった区分所有者（以下「決議不賛成者」という）に対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で買い取ることを請求することができる」と規定します。エが正答。アについて、区分所有法61条1項は「建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる」と規定しており、各区分所有者が単独で復旧できます（ただし共用部分の復旧は過半数決議が必要な場合・61条2項参照）。アは基本的に正しいですが「単独で復旧できる」範囲の正確さが問われます。イについて、小規模滅失（建物価格の1/2以下）の共用部分復旧は集会の普通決議（過半数・61条2項）で行うことができます。特別決議（3/4）は不要です。イは誤り。ウについて、大規模滅失（1/2超）の復旧決議は各3/4以上（61条5項）ですが、建替え決議は各4/5以上（62条1項）であり異なります。ウは誤り。

滅失・復旧（区分所有法61条〜63条）はマン管試験でほぼ毎年出題される頻出論点です。滅失の区分：①小規模滅失（建物価格の1/2以下・61条）：各区分所有者が単独で専有部分・共用部分を復旧可（1項）、ただし復旧工事着手前に集会の決議があれば決議に従う（2項）、集会決議は普通決議で可（2項）。②大規模滅失（建物価格の1/2超・61条5項）：復旧は集会の特別多数決議が必要（区分所有者及び議決権の各3/4以上・61条5項）。大規模滅失の復旧決議後の処理（61条6項〜）：決議不賛成者は決議の日から3ヶ月以内に、決議賛成者または管理組合法人に区分所有権・敷地利用権を時価で買い取ることを請求できます（61条6項）。また決議賛成者は決議不賛成者の区分所有権・敷地利用権を時価で買い取ることを請求できます（61条7項）。「建物価格」の算定は滅失当時の建物の価格を基準とし、実務では専門家（不動産鑑定士等）による評価が用いられます。滅失の原因が地震・火災等の場合、建物の状態によっては「復旧」でなく「建替え」が合理的であることもあり、62条の建替え決議との選択が問題になります。2024年施行の改正区分所有法では、老朽化に対処するための「建替え等円滑化法」改正・区分所有法改正が連動しており、大規模修繕・建替えの要件緩和・マンション再生の新たな手法（マンション敷地売却制度等）が検討されています。