マン管 民法・区分所有法 問57｜建替え決議

建替え決議を会議の目的とする集会の招集通知は「会日より少なくとも2ヶ月前」に発する必要があり（区分所有法62条6項）、会議の目的たる事項及び議案の要領のほか、建替えを必要とする理由などを通知しなければなりません（同条7項・ウ：正しい）。建替え決議の要件は原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上ですが、耐震性不足などの法定の事由に該当する建物では各4分の3以上に緩和されます（62条2項）。「緩和されることはない」とするアは誤りです。売渡し請求をするのは建替えに参加する側であり、反対者が売渡しを請求するのではありません（エ：誤り）。正答はウです。

区分所有法62条6項は、建替え決議を会議の目的とする集会の招集通知は会日より少なくとも2月前に発しなければならない（規約で伸長可）と規定し、同条7項は、会議の目的たる事項及び議案の要領のほか、建替えを必要とする理由等をも通知しなければならないと規定します。議案の要領には、建替え決議で定める事項（再建建物の設計の概要、費用の概算額、費用の分担等・同条4項）が含まれます。ウが正答。アについて、建替え決議の要件は「区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上」（62条1項）です。ただし、地震・火災に対する安全性の基準に適合しない、外壁等が剝離・落下するおそれがある、配管設備の劣化、建築物移動等円滑化基準に適合しないという事由のいずれかに該当する建物では、法律上「4分の3」に緩和されています（同条2項・2026年4月1日施行）。「緩和されることはない」とするアは誤り。イについて、招集通知は会日の少なくとも2ヶ月前に発する必要があり（62条6項）、「1ヶ月前」は招集者が開催しなければならない説明会の期限です（同条8項）。イは誤り。エについて、建替え決議後、賛成しなかった区分所有者に参加するか否かの回答を催告し（63条1項）、回答期間の満了の日から2月以内に、建替えに参加する区分所有者等（又は買受指定者）が、参加しない区分所有者に対して区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できます（同条5項）。反対者が「売り渡すよう請求する」のではなく、期間も「1年」ではないため、エは誤り。

建替え決議（区分所有法62条〜64条）はマン管試験の最重要論点の一つで、全体の流れの把握が不可欠です。建替え決議（62条）：①決議要件：区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上（1項）。2026年4月1日施行の改正（令和7年法律第47号）により、耐震性不足・火災安全性不足・外壁等の剥落のおそれ・配管設備の著しい劣化・バリアフリー基準不適合のいずれかに該当する建物は各4分の3以上に緩和されました（2項）。②決議事項：再建建物の設計の概要、取壊し・建築費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属（4項・費用の分担と区分所有権の帰属は各区分所有者の衡平を害しないように定める・5項）。③招集通知：会日の少なくとも2ヶ月前（6項・規約で伸長可）。④通知事項：会議の目的たる事項及び議案の要領のほか、建替えを必要とする理由、建替えをしない場合の効用の維持・回復費用の額及び内訳、修繕計画の内容、修繕積立金の額（7項）。⑤説明会：会日の少なくとも1ヶ月前までに開催する義務（8項）。⑥議事録には各区分所有者の賛否を記載・記録する必要があります（10項による61条6項の準用）。建替え決議後の処理（63条）：①集会を招集した者が、賛成しなかった区分所有者に参加するか否かの回答を書面等で催告（63条1項・2項）、②催告を受けた日から2ヶ月以内に回答しない者は参加しない旨を回答したものとみなされる（同条3項・4項）、③回答期間の満了の日から2ヶ月以内に、参加する区分所有者又は買受指定者が、参加しない区分所有者に対して時価での売渡しを請求できる（同条5項）。建替え決議後は、マンションの再生等の円滑化に関する法律（2026年4月1日施行の改正で「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」から改称）に基づく組合の設立や権利変換の手続を通じて事業を進める方法もあります。