マン管 民法・区分所有法 問58：区分所有法

団地の共用部分（全棟区分所有者共有の部分）は団地管理組合の集会決議で管理できます（イ：正しい・区分所有法68条1項）。団地内の特定棟の建替えは、その棟の区分所有者の各4/5以上の決議＋団地管理組合の集会で団地建物所有者及び議決権の各3/4以上の決議が必要です（ウ：誤り・団地全員の4/5ではない）。一括建替えは団地建物所有者及び議決権の各4/5以上が必要です（エ：誤り・各2/3ではなく各4/5）。正答はイです。

区分所有法65条は「一団地内の数棟の建物の全部または一部が区分所有建物であり、かつ、その団地内の土地または附属施設（これらに関する権利を含む）が、それらの区分所有建物の区分所有者全員の共有に属する場合には、それらの区分所有者全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し（中略）集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定します。団地の共用部分の管理は団地集会決議で可能（イ：正しい）。イが正答。ウについて、団地内の特定棟の建替え（区分所有法69条）は①当該棟の各4/5以上の決議（69条1項）＋②団地管理組合の集会において団地建物所有者及び議決権の各3/4以上（各3/4）の決議（69条3項）の二段階が必要です。「常に団地全員4/5」ではなく「棟4/5＋団地3/4」の組み合わせです。ウは誤り。エについて、一括建替え決議（70条）は「各棟の区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成（全棟合算）」が必要です（70条1項）。「各2/3」ではありません。エは誤り。

団地（区分所有法65条〜70条）はマン管試験で複雑な論点として出題されます。「団地」の要件（65条）：①一団地内に数棟の建物が存在すること、②その建物の全部または一部が区分所有建物であること、③団地内の土地または附属施設が区分所有建物の区分所有者全員の共有に属すること、の三要件です。団地管理組合（65条）：全ての区分所有者（各棟の区分所有者）で構成される団体で、①団地内の共用土地・附属施設の管理（66条・68条）、②各棟の共用部分の管理への関与（棟管理規約との調整）を担います。棟管理組合と団地管理組合の二層構造：実務上は各棟に棟管理組合（区分所有法3条の団体）を置きつつ、団地共有部分の管理に団地管理組合を活用します。団地内の棟建替え（69条）：①当該棟の各4/5以上の区分所有者・議決権の賛成（棟建替え決議）、②団地管理組合の集会で団地建物所有者及び議決権の各3/4以上の決議（団地決議）、の二段階が必要です（69条3項）。ただし②は当該棟の土地に関する権利が団地全体の共有であることを前提とします。一括建替え決議（70条）：全棟同時に建替える場合の特則。要件は「各棟の区分所有者及び議決権の各4/5以上（棟ごとに判定）」の賛成（70条1項）です。実務では大規模団地（数十棟・数百戸規模）の建替えには多くの関係者の合意が必要であり、2024年改正区分所有法での要件緩和（4/5→引き下げ）が議論されています。