マン管 民法・区分所有法 問58｜団地管理・団地の区分所有

団地建物所有者の共有に属する土地・附属施設は、団地管理組合（区分所有法65条の団体）の集会の決議で管理できます（イ：正しい・65条・66条）。団地内の特定の棟の建替えは、その棟での建替え決議等に加えて、団地の集会での建替え承認決議（議決権の過半数を有する者が出席し、出席者の議決権の4分の3以上）が必要です（ウ：誤り）。一括建替え決議は、団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で行い、いずれかの棟で区分所有者又は議決権の3分の1を超える反対があるときはすることができません（エ：誤り・「各棟2/3以上の賛成」は2026年4月1日施行の改正前の要件）。正答はイです。

区分所有法65条は「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定します。団地の共有に属する土地・附属施設の管理は団地の集会の決議で行うことができます（66条による18条等の準用）。イが正答。アについて、団地管理組合は65条により当然に構成され、団地全体の問題を常に全員合意で決めるわけではありません。アは誤り。ウについて、団地内の特定の建物の建替え（区分所有法69条）は、その建物での建替え決議等に加えて、団地の集会において議決権の過半数を有する団地建物所有者が出席し、出席した団地建物所有者の議決権の4分の3以上の多数による建替え承認決議を得る必要があります（69条1項。議決権は土地の持分の価格の割合による・同条2項）。「常に団地全員の各4/5以上」ではないため、ウは誤り。エについて、一括建替え決議（70条1項）は、団地の集会において団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で行いますが、いずれか一以上の建物につき、その区分所有者の3分の1を超える者又は議決権の合計の3分の1を超える議決権を有する者が反対した場合はすることができません（同項ただし書・2026年4月1日施行の改正後）。「各棟ごとに各2/3以上の賛成が必要」とするエは改正前の要件であり、誤りです。

団地（区分所有法65条〜70条）はマン管試験で複雑な論点として出題されます。団地関係の成立要件（65条）：①一団地内に数棟の建物があること、②その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物は区分所有者）の共有に属すること。団地建物所有者は全員で団地の土地・附属施設・専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成します。団地管理組合の管理対象：①団地建物所有者の共有に属する土地・附属施設（当然の対象）、②規約で定めることにより、団地内の専有部分のある建物（棟）の管理も対象にできます（68条1項）。棟管理組合と団地管理組合の二層構造：実務上は各棟に区分所有法3条の団体が存在しつつ、団地の共有部分の管理を団地管理組合が行います。団地内の特定建物の建替え（69条）：①特定建物について建替え決議等があること、②団地の集会で、議決権の過半数を有する団地建物所有者が出席し、出席した団地建物所有者の議決権の4分の3以上の多数による建替え承認決議を得ること（議決権は土地の持分の価格の割合による）、が必要です（69条1項・2項。2026年4月1日施行の改正で出席者を基準とする要件になりました）。一括建替え決議（70条）：団地内建物の全部が専有部分のある建物で、敷地が団地内建物の区分所有者の共有に属し、団地内建物について団地の規約（68条1項）が定められている場合に、団地の集会で、団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、全部を取り壊して新たに建物を建築する旨の決議ができます（1項本文）。ただし、いずれか一以上の建物につき、その区分所有者の3分の1を超える者又は議決権の3分の1を超える議決権を有する者が反対した場合はすることができません（同項ただし書）。団地内建物の全部が耐震性不足等の62条2項各号に該当する場合は、5分の4が4分の3に緩和されます（70条2項）。改正前は「各団地内建物ごとに区分所有者及び議決権の各3分の2以上の賛成」が必要とされていたため、改正前後の違いに注意が必要です。