マン管 民法・区分所有法 問64：区分所有法

先取特権の被担保債権は管理費・修繕積立金はもちろん、規約・集会決議に基づく全ての金銭請求です（イ：正しい・7条1項）。「建物に備え付けた動産」のみが対象で、持ち込んだだけの動産は対象外というアの理解は正しいです（7条1項後段）。先取特権は一般先取特権と同順位であり（8条）、「すべてに優先する」は誤りです（ウ：誤り）。管理組合の情報開示については、正当な利害関係人への閲覧は拒否できない方向が原則です（エ：誤り）。正答はイです。

区分所有法7条1項は「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分の持分及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する」と規定します。「規約または集会の決議に基づく債権」全般が対象です。イが正答。アについて、先取特権の目的動産は「建物に備え付けた動産」であり（7条1項後段）、家具・家電等が典型ですが「据え付けていない」ものは対象外という解釈は正しいです（ただし「専有部分に持ち込んだ動産」でも「備え付けた」と認定される場合があります）。アの内容は基本的に正しいですが、「備え付け」の基準については実務上明確な線引きが難しい場合があります。ウについて、区分所有法8条は「先取特権の順位は、共益費用の先取特権（民法306条3号）と同一の順位を有する」と規定します。共益費用の先取特権は民法先取特権の一般先取特権（306条〜310条）の一種であり、特別先取特権・動産質権・抵当権との優先関係は個別に判断されます。「すべてに優先する」は誤り。エについて、管理組合の情報開示は実務上重要であり、区分所有法上は利害関係人への一般的な閲覧義務の明文はありませんが、個人情報保護法・標準管理規約の透明性原則から合理的な開示が求められます。

区分所有法7条・8条の先取特権制度はマン管試験で毎回確認される最重要論点です。先取特権の目的物（7条1項）：①区分所有権（専有部分の所有権）、②共用部分の持分、③敷地利用権、④建物に備え付けた動産。「建物に備え付けた動産」の範囲については、①常設的な設備（エアコン・照明器具・備え付け家具等）は対象、②一時的に持ち込んだ物品は対象外という解釈が一般的です。先取特権の被担保債権の範囲（7条1項）：①共用部分・敷地・附属施設に関する債権（管理費等の原資となる支出の対価）、②規約または集会決議に基づく債権（管理費・修繕積立金・特別修繕費・過怠金等）。先取特権の行使（8条・民法303条以下準用）：①動産への先取特権実行（動産執行・競売）、②不動産（区分所有権・敷地利用権）への先取特権実行（不動産競売）。ただし先取特権の実行には「担保権実行の申立て（民事執行法193条）」または「確定判決取得→強制執行」の方法があります。特定承継人への先取特権の追及（8条）：前所有者の滞納管理費は新所有者（特定承継人）に対して請求可能（8条）。なお先取特権の「追及力」は特定承継人に及びますが、「第三者異議の訴え」等で争われる場合もあります。管理組合の閲覧義務については、標準管理規約72条が「会計帳簿・財産目録等の書類を管理し、区分所有者等の閲覧に供する」と定めており、マンション管理適正化法（73条等）も管理業者の情報開示義務を規定しています。