マン管 民法・区分所有法 問65：区分所有法

共用部分の改造・増設は管理組合の決議（変更の場合は特別決議等）が必要です（ア：誤り）。専有部分の譲渡は原則自由であり全員同意は不要です（イ：誤り）。管理費の支払いは規約・決議に基づく義務であり、不服があっても支払拒否はできません（ウ：誤り・不服は正当な手続で解決）。共用部分持分の分離処分は禁止されています（エ：正しい・22条1項）。正答はエです。

区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない（規約別段の定め可・ただし書き）」と規定し、また共用部分の持分についても同様に専有部分との分離処分は禁止されます（区分所有法15条2項準用の一般原則）。エが正答。アについて、区分所有法17条（共用部分の変更）の手続（特別多数決議または過半数決議）なく共用部分を改造・増設することはできません。アは誤り。イについて、区分所有権の譲渡は原則として区分所有者の自由であり（民法206条の原則）、他の区分所有者全員の同意は不要です（先買権・優先購入権の規定もない・※ただし規約で先買権を設定する議論はある）。イは誤り。ウについて、管理費の支払いは規約・集会決議に基づく法的義務（区分所有法19条・規約）であり、個別の区分所有者が「不当に高い」と判断しても一方的に支払いを拒否することはできません（不服は集会での議題提案・訴訟等の正当な手続で主張する必要がある）。ウは誤り。

区分所有者の権利・義務の体系的理解はマン管試験の基礎です。区分所有者の主要な権利：①専有部分の所有権（使用・収益・処分）、②共用部分の共有持分権（使用収益・管理への参加）、③敷地利用権（所有権・地上権・賃借権等）、④集会への参加権（議決権・発言権・議案提案権）、⑤規約・議事録の閲覧権。区分所有者の主要な義務：①管理費・修繕積立金の支払義務（19条・規約）、②共用部分・敷地の管理への費用負担義務（19条・共用部分持分に応じた費用負担）、③専有部分の管理義務（建物保存義務・善管注意義務的管理）、④共同利益背反行為の禁止（6条1項）、⑤規約・集会決議の遵守義務（46条1項）。費用負担の原則（民法253条・区分所有法19条）：持分割合（床面積割合）に応じた費用負担が法定原則ですが、規約で別段の定め（均等割・用途別差異等）が可能です。管理費滞納区分所有者の措置として、①先取特権実行、②訴訟・支払督促、③義務違反者措置（57条〜・使用禁止・競売）があります。最高裁（最判昭和37年12月25日等）は「区分所有者の共有持分は専有部分と一体不可分」と確認しており、共用部分持分のみを第三者に譲渡・担保設定する行為は無効です。