マン管 民法・区分所有法 問70：区分所有法

大規模修繕の中身が「形状・効用の著しい変更を伴わない修繕（通常の維持修繕・劣化回復等）」なら普通決議（過半数）で可能です（イ：正しい）。エレベーター増設等の機能追加（著しい変更）なら特別決議（3/4以上）が必要です（ア：「常に3/4以上」は誤り）。集会決議と工事請負契約は別の行為です（ウ：誤り）。管理者の越権行為は表見代理等で有効になる場合もあり「当然に無効」とは言えません（エ：誤り）。正答はイです。

区分所有法17条1項は「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する」と規定します。「形状または効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）」は17条1項の括弧書きによって3/4決議の対象外であり、通常の管理行為（18条1項・各過半数）として実施可能です。外壁修繕・防水工事・鉄部塗装等の劣化回復は「形状・効用の著しい変更なし」として普通決議で可能です。イが正答。アについて、「常に3/4以上」は誤りであり、工事の内容（著しい変更か否か）によって決議要件が変わります。アは誤り。ウについて、集会決議は「実施の承認」を行うものであり、個別の契約締結は管理者が行います（26条1項の権限・管理委委託契約の実行）。「一括して決議・契約不要」は誤り。エについて、管理者が集会決議なく越権的に大規模修繕契約を締結した場合、相手方が「表見代理（民法110条）」を主張できる場合は有効になる可能性があります。「当然に無効」は誤り。

大規模修繕の決議要件（区分所有法17条・18条）の境界線はマン管試験で事例問題として出題されます。「著しい変更」の判断基準：①形状の著しい変更（建物の外形・構造の変更・面積の増減等）、②効用の著しい変更（建物の機能・用途の変更）。判断は工事の内容・規模・管理組合全体への影響を総合考慮します。「著しい変更なし（軽微変更・普通決議）」の例：外壁タイルの補修・防水工事（既存機能の回復）・配管交換（仕様変更なし）・鉄部塗装・窓サッシ交換（同等品への交換）。「著しい変更あり（特別決議）」の例：エレベーター増設（設備追加）・大規模増改築（面積変更）・駐車場新設（機能追加）・外装材の大幅な材質変更（外観変更）。実務では「形状・効用の著しい変更を伴わない」か否かの判断が難しい場合、管理組合は保守的に特別決議を取ることが多いです（安全側の対応）。大規模修繕工事の実施プロセス（実務）：①修繕計画の策定（修繕積立金の確認・設計コンサルタントの選定）→②設計・工事監理者の選定（集会決議または理事会授権）→③施工業者の選定（入札・見積比較）→④集会（または理事会授権）での工事実施・請負契約承認→⑤工事実施→⑥竣工・検収→⑦決算報告。管理者（理事長）が集会決議の範囲内で請負契約を締結する（26条1項・管理者の権限）。