マン管 民法・区分所有法 問72：区分所有法

住居専用の規約は有効です（ア：誤り・最高裁も有効と認めた判例あり）。有料老人ホームへの使用は「住居以外の用途」として規約違反になります（イ：誤り）。Airbnb等の民泊禁止規定も有効です（ウ：正しい）。テレワーク（在宅勤務）は「住居」の使用の一態様として許容されるのが一般的です（エ：誤り）。正答はウです。

標準管理規約12条は「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定します。この住居専用規定は区分所有法6条1項（共同利益背反行為の禁止）と相まって有効とされています（最高裁・最判平成10年6月12日はペット禁止規約を有効とし、用途制限規約も同様の有効性判断が適用されます）。民泊（Airbnb等の短期賃貸）の禁止規定については、旅館業法の適用・近隣への騒音等の問題から「住居の共同利益を害する可能性がある」として、民泊禁止規定の有効性を認める解釈が確立しています（2018年住宅宿泊事業法施行後も規約による禁止は有効）。ウが正答。アは誤り（最判の枠組みで有効）。イは誤り（有料老人ホームは「住居」の用途を超える）。エについて、テレワーク（在宅勤務）は「住居での業務補助行為」として「住宅としての使用」の範囲内と解釈されるのが一般的です（標準管理規約コメント12条関連・「在宅勤務は住居専用規定違反とならない」という国土交通省の見解がある）。エは誤り。

専有部分の用途制限（標準管理規約12条・区分所有法6条1項）はマン管試験で実際の事例との照合問題として出題されます。住居専用規定の有効性：最高裁（最判平成10年6月12日・ペット禁止規約）は「マンション規約の制限は、共同生活上必要な限度で合理性があれば有効」と判示しており、住居専用規定もこの基準で有効です。用途制限の典型事例と判断：①住居専用違反：有料老人ホーム・民泊・事務所・店舗（明確な商業利用）→違反。②住居専用の範囲内：在宅勤務（テレワーク）・子供の習い事教室（少人数・短期間）・SOHO的使用（主として住居・一部業務利用）→違反なし・または軽微違反。③グレーゾーン：自宅開業（個人事業の事務所）・少人数の塾（頻繁な第三者の出入り）→個別判断（管理組合の裁量・近隣への影響等を考慮）。民泊（住宅宿泊事業）の規約禁止：2018年住宅宿泊事業法施行後、管理組合が「住宅宿泊事業を禁止する規約」を設けた場合は適法に禁止でき、国土交通省も規約による禁止を認める通知を出しています（平成30年国土交通省住宅局通知）。用途制限違反に対する措置：①注意・勧告（管理組合）→②区分所有法57条の行為停止請求（裁判外）→③57条訴訟（集会普通決議）→④58条使用禁止請求（集会各3/4以上）→⑤59条競売請求（集会各3/4以上＋催告）という段階的措置が一般的です。