マン管 民法・区分所有法 問72｜専有部分の使用規制・用途制限

住居専用とする規約の定めは、共同生活の秩序を維持するための合理的な制限として有効と考えられています（ア：誤り）。有料老人ホームへの使用は「住居以外の用途」として規約違反になります（イ：誤り）。Airbnb等の民泊禁止規定も有効です（ウ：正しい）。テレワーク（在宅勤務）は「住居」の使用の一態様として許容されるのが一般的です（エ：誤り）。正答はウです。

標準管理規約12条は「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定します。規約は建物等の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を定めることができ（区分所有法30条1項）、住居専用規定は区分所有者の共同生活の秩序維持のための合理的な制限として有効と考えられています。民泊（住宅宿泊事業）の禁止規定についても、2018年（平成30年）の住宅宿泊事業法の施行に伴い、標準管理規約12条に住宅宿泊事業を可能とする場合・禁止する場合の規定例が示されており、規約で禁止することができます。ウが正答。アは誤り。イは誤り（有料老人ホームとしての事業利用は、専ら住宅として使用するという用途を超える）。エについて、テレワーク（在宅勤務）は、住宅として使用しつつその中で仕事をするものであり、「常に」住居専用規定に違反するとはいえません。エは誤り。

専有部分の用途制限（標準管理規約12条・区分所有法6条1項）はマン管試験で実際の事例との照合問題として出題されます。住居専用規定の有効性：規約による使用方法の制限は、共同生活上必要な限度で合理性があれば有効と考えられており、住居専用規定もこの考え方で有効とされます。用途制限の典型事例と判断：①住居専用違反：有料老人ホーム・民泊・事務所・店舗（明確な商業利用）→違反。②住居専用の範囲内：在宅勤務（テレワーク）・子供の習い事教室（少人数・短期間）・SOHO的使用（主として住居・一部業務利用）→違反なし・または軽微違反。③グレーゾーン：自宅開業（個人事業の事務所）・少人数の塾（頻繁な第三者の出入り）→個別判断（管理組合の裁量・近隣への影響等を考慮）。民泊（住宅宿泊事業）の規約禁止：2018年の住宅宿泊事業法の施行後、管理組合が規約で住宅宿泊事業を禁止した場合は、その規約に基づき禁止できます（標準管理規約12条にも規定例があります）。用途制限違反に対する措置：①注意・勧告（管理組合）→②区分所有法57条の行為停止等の請求（訴訟によらない請求）→③57条の訴訟（集会の普通決議＝出席した区分所有者及びその議決権の各過半数・57条2項・39条1項）→④58条の使用禁止請求・⑤59条の競売請求（いずれも区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席者の各4分の3以上の決議。あらかじめ弁明の機会を与える必要がある・58条2項・3項、59条2項）という段階的措置が一般的です（2026年4月1日施行の改正後の決議要件）。