マン管 民法・区分所有法 問75｜標準管理規約・理事会の権限・運営

理事会は業務執行の決定をする機関であり、総会の決議事項以外の業務執行事項を理事会で決定できます（ア：誤り）。標準管理規約では、一定の事項について書面又は電磁的方法による理事会の決議も認められています（イ：誤り）。理事会の開催頻度について「毎月1回以上」とする規定はありません（ウ：誤り）。理事長は区分所有法上の管理者であり、管理者の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できないため、相手方が善意なら行為は有効となります（エ：正しい）。正答はエです。

標準管理規約では、理事長は区分所有法に定める管理者とされています。区分所有法26条2項は管理者はその職務に関し区分所有者を代理すると定め、同条3項は「管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない」と規定しています。したがって、理事会の決議に違反して理事長が行った行為であっても、その制限を知らない相手方（善意の第三者）との関係では有効となります。エが正答。アについて、標準管理規約は理事会の決議事項として、総会に提出する議案の作成のほか、業務執行に関する事項等を定めており、理事会が業務執行の決定を行うことが予定されています。アは誤り。イについて、標準管理規約は理事会の会議の定足数・決議要件を定めるとともに、一定の事項（専有部分の修繕等の承認など）について理事の全員が書面又は電磁的方法により同意したときは書面又は電磁的方法による決議ができる旨を定めています。「書面又は電磁的方法による決議は認められていない」とするイは誤り。ウについて、標準管理規約に理事会を毎月1回以上開催しなければならないとする規定はありません。ウは誤り。

標準管理規約の理事会制度（51条〜55条付近）は権限範囲・決議要件・実務対応の点で重要な論点です（標準管理規約は2025年10月に改正されているため、条番号・定足数等は最新版で確認してください）。理事会の位置付け：理事会は管理組合の業務執行の決定、理事の職務の執行の監督、理事長等の選任・解任を行う機関であり、総会（最高意思決定機関）の決議に基づいて業務を執行します。理事会の決議事項：①総会に提出する議案（収支予算案・事業計画案・規約の改正案等）の作成、②業務執行に関する事項の決定、③理事長・副理事長・会計担当理事の選任・解任、④専有部分の修繕等の承認・不承認などです。理事長の代表権と内部制限の対外的効力：管理組合法人でない管理組合では、理事長は区分所有法上の管理者として区分所有者を代理し（26条2項）、代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できません（同条3項）。管理組合法人の場合も、管理組合法人の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できず（47条7項）、理事は管理組合法人を代表します（49条3項）。また、区分所有法上、集会の決議によることとされている事項（規約の設定・変更・廃止＝31条1項、形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更＝17条1項、共同の利益に反する行為の停止等を求める訴訟の提起＝57条2項、使用禁止・競売・引渡しの請求＝58条〜60条など）は、理事会の決議だけで行うことはできず、理事会はこれらの議案を作成して総会に提出する役割を担います。実務では管理委託契約の締結・大規模修繕の発注等で理事長の権限の範囲が問題になるため、総会・理事会の決議を経たうえで契約を締結する運用が重要です。