マン管 民法・区分所有法 問81：標準管理規約

団地管理組合は区分所有法65条に基づき全員加入が原則です（ア：誤り）。一棟が滅失しても管理組合は存続しますが法律関係は複雑になります（イ：一部正しいが不正確）。団地型管理規約は団地全体・各棟の両方を規律し棟総会も設けられます（ウ：正しい）。全棟建替えの場合も各棟での決議が必要です（エ：誤り）。正答はウです。

標準管理規約（団地型）は、①団地全体の共用部分（団地共用部分：集会施設・駐車場・通路等）の管理と、②各棟の共用部分（棟共用部分：各棟のエレベーター・外壁等）の管理を区別して規律します。棟ごとに「棟総会」を設け、棟共用部分の管理・棟固有の決議を行う仕組みを定めることができます（団地型標準管理規約・別表・棟総会関連規定）。ウが正答。アについて、区分所有法65条は「団地内の土地・附属施設の共有者・建物の区分所有者は、一団地管理組合を構成する」と規定しており、区分所有法に基づく団地管理組合は強制加入（全員加入）です。アは誤り。イについて、一棟が全部滅失した場合の法律関係は複雑であり、残存する棟の区分所有関係と滅失棟の処理が問題になります。団地管理組合は完全に消滅するわけではありませんが、「そのまま存続し残りの棟の管理を継続できる」という表現は正確ではなく、法律上の問題が生じます。イは不正確。エについて、区分所有法69条は「団地内の全棟建替えは団地管理組合の総会（各4/5以上）で決議できる」と規定しますが、同条3項は「各棟でも棟の区分所有者及び議決権の各2/3以上の賛成が必要」という棟ごとの決議要件も定めており（反対が1/3以下の要件充足）、「各棟の決議は不要」は誤りです。エは誤り。

標準管理規約（団地型）と区分所有法65条〜70条の団地規定はマン管試験の応用論点です。団地の定義（区分所有法65条）：「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地または附属施設が各棟の区分所有者の共有に属する場合、各棟の区分所有者全員で団地管理組合を構成する」。団地管理組合の管理対象（66条〜68条）：①団地内の土地（共有地・通路・緑地等）、②団地附属施設（集会所・駐車場・ゴミ集積場等）、③団地共用部分（規約指定により複数棟の区分所有者が共有する部分）。各棟の管理（68条）：各棟固有の共用部分（各棟エレベーター・各棟屋上等）の管理は原則として各棟の区分所有者の集会で決定します（単棟型管理規約が各棟に適用）。団地規約（66条・68条）の重要点：団地管理組合の管理規約によって棟内の区分所有者の団体（各棟の集会・管理者等）の権限を団地管理組合に委任することが可能です（68条2項）。委任を受けた場合、棟ごとの集会を省略して団地総会で一括決議できる場合があります。全棟建替え決議（69条）の要件：①団地管理組合の総会（区分所有者及び議決権の各4/5以上）、②各棟ごとの要件：各棟の区分所有者及び議決権の各2/3以上の賛成（=反対者が1/3以下）。一棟のみの建替え（70条）：当該棟の区分所有者・議決権の各4/5以上、かつ団地全体の区分所有者・議決権の各3/4以上という二重の要件があります（2022年改正前の規定・2022年改正で一部要件が変更）。