マン管 民法・区分所有法 問82｜標準管理規約・複合用途型管理規約の特徴

複合用途型マンションでも全区分所有者が一つの管理組合を構成します（イ：誤り）。住居と非住居で使用頻度・目的が異なるため管理費率を異なる比率で設定できます（ア：正しい）。議決権は議決事項との利害関係を踏まえて規約で調整できます（ウ：「等分に行使しなければならない」は誤り）。複合用途型でも独立管理（単一管理組合による一体管理または区分管理）の選択ができます（エ：誤り）。正答はアです。

標準管理規約（複合用途型）は、一棟の建物内に住居区分所有者と非住居（店舗・事務所等）区分所有者が混在する場合に適用される規約モデルです。複合用途型では、住居部分と非住居部分で管理費の使途・管理業務の内容が異なるため、管理費の負担割合を別に定めることができます（複合用途型標準管理規約29条・30条）。たとえば、非住居部分は住居部分より共用設備（エレベーター・廊下等）の利用が多い場合に管理費を割増とする設定が可能です。アが正答。イについて、一棟の建物に住居・非住居が混在する場合でも、区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する（区分所有法3条前段）ため、別々に設立しなければならないわけではありません（一部共用部分を共用すべき区分所有者がその管理のための団体を構成する場合もあります・同条後段）。イは誤り。ウについて、複合用途型では住居部分に関する事項（住居専用規定の設定・変更等）は住居区分所有者のみが関係する場合があります。標準管理規約（複合用途型）では「住居部分専用の集会（住居区分所有者のみによる部会）」での決議が必要な事項と、全体集会での決議事項を区分しています。「等分に行使しなければならない」は誤り。エについて、複合用途型マンションでの管理方式は「一体管理（全体で一つの管理組合が管理）」と「区分管理（住居部分・非住居部分それぞれが独立した管理組合を設立・相互に協定）」等の選択肢があり、強制はされていません。エは誤り。

標準管理規約（複合用途型）の特徴と区分所有法の関係はマン管試験の上級論点です。複合用途型の管理上の課題：①住居区分所有者と店舗区分所有者の利益相反（深夜営業・騒音・人の出入り等）、②管理費の公平な負担（共用設備の利用度の違い）、③専用使用権・設備管理の棟分け。標準管理規約（複合用途型）の構成：①全体管理（住居・非住居共通の共用部分：エレベーター・エントランス等）→全体集会で決議、②住居部管理（住居区分所有者のみに関係する管理事項）→住居部集会（部会）で決議、③非住居部管理（店舗等のみに関係する管理事項）→非住居部集会（部会）で決議。管理費の分担（複合用途型規約29条・30条）：全体管理費（共通分）→全区分所有者が床面積割合で負担。住居部管理費（住居専用分）→住居区分所有者のみが負担。非住居部管理費（非住居専用分）→非住居区分所有者のみが負担。管理費の差異化の根拠：店舗・事務所は外来者の出入りが多く設備の劣化が早い・清掃頻度が高い等の理由から、住居より高い管理費率を設定することが合理的です。区分所有法19条は「規約に別段の定めがない限り」持分に応じて共用部分の負担に任ずるとしており、規約で持分割合と異なる負担割合を定めることができます。ただし規約は、専有部分等の形状・面積・位置関係・使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければなりません（30条3項）。複合用途型で管理費に差を設ける場合も、この衡平の観点から合理的な根拠が必要です。