マン管 民法・区分所有法 問82：標準管理規約

複合用途型マンションでも全区分所有者が一つの管理組合を構成します（ア：誤り）。住居と非住居で使用頻度・目的が異なるため管理費率を異なる比率で設定できます（イ：正しい）。議決権は議決事項との利害関係を踏まえて規約で調整できます（ウ：「等分に行使しなければならない」は誤り）。複合用途型でも独立管理（単一管理組合による一体管理または区分管理）の選択ができます（エ：誤り）。正答はイです。

標準管理規約（複合用途型）は、一棟の建物内に住居区分所有者と非住居（店舗・事務所等）区分所有者が混在する場合に適用される規約モデルです。複合用途型では、住居部分と非住居部分で管理費の使途・管理業務の内容が異なるため、管理費の負担割合を別に定めることができます（複合用途型標準管理規約29条・30条）。たとえば、非住居部分は住居部分より共用設備（エレベーター・廊下等）の利用が多い場合に管理費を割増とする設定が可能です。イが正答。アについて、一棟の建物に住居・非住居が混在する場合でも区分所有法上「その建物に属する全区分所有者が一つの管理組合（区分所有者の団体）を構成する」（区分所有法3条）ため、別々の管理組合とはなりません。アは誤り。ウについて、複合用途型では住居部分に関する事項（住居専用規定の設定・変更等）は住居区分所有者のみが関係する場合があります。標準管理規約（複合用途型）では「住居部分専用の集会（住居区分所有者のみによる部会）」での決議が必要な事項と、全体集会での決議事項を区分しています。「等分に行使しなければならない」は誤り。エについて、複合用途型マンションでの管理方式は「一体管理（全体で一つの管理組合が管理）」と「区分管理（住居部分・非住居部分それぞれが独立した管理組合を設立・相互に協定）」等の選択肢があり、強制はされていません。エは誤り。

標準管理規約（複合用途型）の特徴と区分所有法の関係はマン管試験の上級論点です。複合用途型の管理上の課題：①住居区分所有者と店舗区分所有者の利益相反（深夜営業・騒音・人の出入り等）、②管理費の公平な負担（共用設備の利用度の違い）、③専用使用権・設備管理の棟分け。標準管理規約（複合用途型）の構成：①全体管理（住居・非住居共通の共用部分：エレベーター・エントランス等）→全体集会で決議、②住居部管理（住居区分所有者のみに関係する管理事項）→住居部集会（部会）で決議、③非住居部管理（店舗等のみに関係する管理事項）→非住居部集会（部会）で決議。管理費の分担（複合用途型規約29条・30条）：全体管理費（共通分）→全区分所有者が床面積割合で負担。住居部管理費（住居専用分）→住居区分所有者のみが負担。非住居部管理費（非住居専用分）→非住居区分所有者のみが負担。管理費の差異化の根拠：店舗・事務所は外来者の出入りが多く設備の劣化が早い・清掃頻度が高い等の理由から、住居より高い管理費率を設定することが合理的です。最高裁の解釈（区分所有法19条・規約による分担変更）：持分割合とは異なる負担割合でも「合理的な理由がある場合は有効」とされており（最判平成14年）、複合用途型での管理費差異化は適法と解されています。2022年改正区分所有法（管理不全マンション対策）でも複合用途型の特有の問題（非住居者が管理に無関心→管理不全化）への対応が検討されています。