マン管 民法・区分所有法 問83｜標準管理規約・規約の変更・設定手続

規約の設定・変更・廃止は、区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席した集会（総会）で、出席した区分所有者及びその議決権の各3/4以上の多数による決議が必要です（2026年4月1日施行の改正後）。一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾も必要です（ア：正しい）。規約の廃止も同じ決議で行え、全員の同意は不要です（イ：誤り）。最初に専有部分の全部を所有する分譲業者は、公正証書により一定の事項について規約を設定できます（ウ：誤り）。特別の影響を受ける区分所有者の承諾なしには変更できません（エ：誤り）。正答はアです。

区分所有法31条1項は「規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者の過半数であつて議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と規定します（2026年4月1日施行の改正後の規定）。決議と、特別の影響を受ける区分所有者の承諾の両方が必要です。アが正答。イについて、規約の廃止も31条1項の決議によってすることができ、全員の同意は不要です。イは誤り。ウについて、区分所有法32条は「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる」と規定しており、分譲業者が単独で一定の事項について規約を設定することが認められています（公正証書規約）。ウは誤り。エについて、31条1項後段は、特別の影響を受ける区分所有者の承諾を規約の設定・変更・廃止の要件としており、承諾がなければ規約変更の効力は生じません。エは誤り。

区分所有法31条（規約の設定、変更及び廃止）の「特別の影響」はマン管試験の最重要テーマの一つです。「特別の影響を及ぼすべきとき」の意義：規約の設定・変更等の必要性及び合理性と、これによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、その不利益が区分所有関係の実態に照らして受忍すべき限度を超える場合をいうと解されています。「特別の影響」が問題となる典型例：①特定の区分所有者の専用使用権を廃止・縮小する規約変更、②特定の区分所有者の負担だけを大幅に増加させる変更、③特定の住戸にのみ不利に働く用途制限の追加等。これに対し、全区分所有者に一律に適用される合理的な制限や、均等な負担増を内容とする変更は、通常は「特別の影響」には当たらないと考えられます。公正証書による規約（区分所有法32条）：①最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲業者等）が公正証書で規約を設定できる、②設定できる事項は、規約共用部分（4条2項）、規約により建物の敷地とする土地（5条1項）、専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め（22条1項ただし書）、敷地利用権の割合（22条2項ただし書）に限られます。管理費の負担割合など、それ以外の事項は公正証書規約で定めることはできません。規約の変更・廃止の手続（実務）：①改正案の作成（理事会で審議）→②総会の招集（会日の少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して通知・区分所有法35条1項）→③総会での審議・決議（定足数と出席者の各3/4以上）→④特別の影響を受ける区分所有者の承諾の取得→⑤規約の原本の作成・保管（規約は書面又は電磁的記録により作成し・30条5項、管理者が保管する・33条1項）。