宅建士 法令上の制限 問11｜開発許可の適用除外の区域限定

農林漁業を営む者の住宅を建てるための開発行為が許可不要となるのは、市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域に限られ、市街化区域では対象外です。そのためイの市街化区域内の農家住宅は許可が必要になります。都市計画事業（ア）・市街化調整区域内の農家住宅（ウ）・鉄道施設（エ）はいずれも許可不要規定に該当するため、正答はイです。

29条1項各号を確認します。ア：4号の都市計画事業は許可不要で、許可が必要なものには当たりません。イ：2号は「市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの」を許可不要とする規定であり、対象区域に「市街化区域」は含まれていません。したがって市街化区域内で行う農家住宅のための開発行為には2号の適用がなく、規模基準を満たせば許可が必要です。正答。ウ：市街化調整区域は2号の対象区域に含まれるため許可不要です。エ：3号は「駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物」を対象とする許可不要規定で、2号と異なり対象区域を限定する文言がなく、都市計画区域内であれば市街化区域を含めて適用されるため許可不要です。

29条1項2号と3号は、いずれも「一定の建築物の建築を目的とする開発行為」を許可不要とする点で共通しますが、条文構造上の適用区域の広狭が異なります。2号は柱書自体に「市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で」という区域限定が明記されています。したがって市街化区域内では、農林漁業用の建築物や農家住宅のための開発行為であっても2号は使えず、1号の政令で定める規模（都市計画法施行令19条）未満でない限り、通常どおり開発許可が必要です。これに対し3号は「駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物」を対象とし、区域限定の文言を欠くため、29条1項本文が適用対象とする都市計画区域・準都市計画区域の全域（市街化区域を含む）で許可不要となります。なお、3号の対象は「政令で定める建築物」に限られるため（都市計画法施行令21条）、公益的な施設であれば何でも許可不要になるわけではありません。また、都市計画区域・準都市計画区域の外で政令で定める規模以上の開発行為をする場合（29条2項）も、2項1号で農林漁業用建築物等が、2項2号で1項3号の公益上必要な建築物等が許可不要とされています。宅建業者が市街化区域内の農地に隣接する物件を扱う際は、「農家住宅だから開発許可は不要」という一般化した理解は誤りであり、区域ごとの適用条件を条文で確認する必要があります。