宅建士 法令上の制限 問14｜建蔽率の計算と緩和

建蔽率は敷地面積に対して建築物の建築面積が占める割合の上限です。防火地域内に耐火建築物等を建てると建蔽率に1/10が加算されます（建蔽率8/10の地域を除く）。さらに建蔽率が8/10の地域（防火地域内）で耐火建築物を建てると、8/10+1/10=9/10ではなく、特別に建蔽率制限が外れて10/10（制限なし）になります。アが正答です。

建蔽率の緩和規定（法53条3項・6項）を確認します。イ：防火地域内耐火建築物の建蔽率+1/10緩和は、角地でなくても適用されます。角地緩和は別の緩和規定（法53条3項2号：街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するもの）です。「この緩和（耐火建築物緩和）は角地に限り」というイは誤り。ア：法53条6項1号で「防火地域（建蔽率の限度が十分の八とされている地域に限る。）内にある耐火建築物等」には建蔽率の制限を適用しないと定められており正答。ウ：準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等には、法53条3項1号で+1/10の緩和があります（誤り）。エ：建蔽率が異なる2以上の地域にまたがる場合は、法53条2項で各地域の面積割合による加重平均で計算されます（より厳しい一方を全体に適用するのではなく加重平均）。誤り。

建蔽率（法53条）の計算体系は複数の緩和規定が組み合わさる複雑な構造です。緩和は法53条3項に定められ、①1号：防火地域（建蔽率の限度が8/10とされている地域を除く）内の耐火建築物等、又は準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等 → +1/10、②2号：街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物 → +1/10、1号と2号の両方に該当すれば+2/10です（例：角地×防火地域内の耐火建築物等で+2/10）。「建蔽率制限の適用除外」は法53条6項に規定され、①防火地域（建蔽率の限度が8/10とされている地域に限る）内にある耐火建築物等、②巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊その他これらに類するもの、③公園・広場・道路・川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可したもの、の3つが該当し、建蔽率の制限自体が適用されません。2以上の地域にまたがる場合の計算（法53条2項）は加重平均方式で、具体例として「1,000平方メートルの敷地のうち600平方メートルが建蔽率6/10の用途地域、400平方メートルが建蔽率8/10の用途地域にある場合、建蔽率の限度は（600×6/10+400×8/10）÷1,000=0.68=68%」となります。宅建業者にとって建蔽率計算は物件の有効活用可能面積（建築面積）の確認に直結し、設計可能な建物の規模を決定する重要指標です。角地緩和の指定申請・防火地域の確認は物件調査の必須事項です。